Уравнивания потенциалов. Виды и применение. Установка

Когда в ванной бьет током от металлических труб, то решить такую проблему можно установив специальную защиту для металлических объектов, которая называется система уравнивания потенциалов.

Обычно в новостройках планируют и выполняют такие защитные системы от поражения током. Но в старых домах такой вариант не всегда работает. Разберемся, что представляет собой система уравнивания потенциалов (ее сокращенная аббревиатура СУП), ее виды, и как можно самому ее сделать.

Назначение

Выясним, необходима ли система уравнивания потенциалов в обычной квартире. Все предметы, выполненные из металла, проводят электрический ток. Это нам известно из школьных уроков по физике. В наших квартирах опасными местами являются отопительные трубы, а также трубы водоснабжения, водосточная труба, водопровод, полотенцесушитель в ванной, коробы вентиляции.

Все металлические коммуникации в доме связаны друг с другом. При возникновении разности потенциалов между некоторыми объектами из металла, например, ванной и радиатором отопления, касание человека сразу этих двух объектов может привести к удару электрическим током. Это происходит потому, что тело выступает в качестве перемычки между батареей и ванной, поэтому ток протекает по телу человека от объекта, имеющего больший потенциал, к объекту с наименьшим значением потенциала.

Подобный случай опасности – это появление разности потенциалов на трубах канализации и водопровода. При возникновении утечки тока на водопроводных трубах, когда человек моется в ванной, будет высока вероятность удара током при касании включенного крана. Вода проводит ток от водопровода к канализации, а вы замыкаете своим телом эту цепь.

Чтобы исключить наличие такой опасности, необходимо уравнивание потенциалов с помощью специальной системы, установленной в квартире.

Виды

Существует два вида систем уравнивания потенциалов:

1. Основная (ОСУП).
2. Дополнительная (ДСУП).

ОСУП

Это главная система уравнивания потенциалов, представляющая собой контур, объединяющий следующие элементы этой системы:

• Заземлитель.
• ГЗШ – главная заземляющая шина. Она расположена на вводе в здание.
• Металлические части арматуры жилого дома.
• Короба вентиляционной системы.
• Трубы водопровода из металла (горячее и холодное водоснабжение).
• Защита от молнии.

В ранние времена при объединении всех этих частей не было опасности появления разности потенциалов. Но сегодня положение в корне изменилось, так как хозяева многих квартир заменяют прогнившие металлические трубы пластиковыми, либо полипропиленовыми, которые не проводят электрический ток. Пластиковые трубы разрывают цепь, в результате появляется разность потенциалов между разными металлическими деталями в ванной.

У основного вида системы имеется существенная проблема, которая заключается в том, что на значительной протяженности труб, например, в 12-этажном доме, электрический потенциал одной и той же трубы на первом и последнем этаже будет иметь большое отличие. Это приводит к опасной ситуации. Поэтому необходима вспомогательная система, о которой расскажем ниже.

ДСУП

Эта система является дополнительной, и располагается в ванной комнате. Она включает в себя такие элементы:

• Корпус душевой кабины, либо ванны.
• Сушка для полотенца.
• Трубы: газовые, водоснабжения, отопления.
• Канализационная система.
• Короб вентиляционной системы.

Каждый элемент этой системы соединяется отдельным проводом с медной жилой. Второй конец этого провода выводят в специальную коробку (КУП).

Существуют определенные требования к созданию ДСУП по правилам ПУЭ:

• Нельзя подключать составные части ДСУП шлейфом.
• Запрещается выполнять ДСУП, при условии, если в квартире не установлен контур заземления.
• Дополнительная система не должна разрываться на своем протяжении от коробки КУП до квартирного щита. В цепи нельзя устанавливать аппараты коммутации.

Если у вас нет такого защитного контура, как уравнивание потенциалов, расскажем ниже, как его можно выполнить своими силами.

Установка системы уравнивания потенциалов

Установить вспомогательную систему по выравниванию потенциалов не составляет большой сложности. Ее называют местной системой. Но такую работу лучше выполнять при проведении ремонта в квартире, так как необходимо проводит провод до щита от коробки КУП под полом, а это связано с нарушением покрытия пола, и сопутствующих ремонтных работ.

Для начала монтажа готовят некоторые материалы по следующему перечню:

• Клеммная коробка в комплекте с шиной из меди (ШДУП).
• Медные провода, состоящие из одной жилы. Площадь сечения проводов должна быть от 2,5 до 6 мм², марки ПВ-1.
• Крепежные элементы: болты, хомуты, фиксирующие лепестки. Они необходимы для соединения проводов всей системы уравнивания с трубами и металлическими частями.

С таким комплектом элементов можно начинать установку ДСУП. Сначала составляют схему соединений, чтобы выполнить правильное уравнивание потенциалов. На схеме также изображают места прохода провода от коробки КУП до шины заземления в квартирном щите. На рисунке показан один из примеров проекта.

Далее, готовятся к подключению сами коммуникации, то есть, зачищаются место контакта хомута с трубой, до появления металлического блеска. Это необходимо для надежности соединения. В опасной ситуации уравнивание потенциалов сработает как положено.

Затем подключают провода к каждому элементу системы. Если вы уверены в том, что не произойдет повреждения провода, то достаточно сечения провода размером 2,5 мм². Но если имеются какие-либо сомнения по этому поводу, то лучше применить провод на 4 мм². Все проводники проводят в коробку и выполняют надежное соединение с шиной.

Клеммная коробка для ванной комнаты должна иметь степень защиты не менее IР54. от шины коробки должен быть выведен провод сечением 6 мм² до квартирного щита. Здесь имеется свое требование в том, что этот провод не должен иметь пересечения с другими кабелями разных линий.

В конце работы провод соединяют с заземляющей шиной щита. На этом монтаж можно считать законченным. Для самоуспокоения можно вызвать квалифицированного электромонтера для проверки работы системы с помощью приборов, а также визуальным осмотром.

Ограничения монтажа СУП

Установку СУП рекомендуется производить во время строительства здания. Но есть некоторые ограничения по ее использованию в уже построенных домах, в которых заземление выполнено по системе ТN-С, с объединенным РЕN проводником. В таких домах запрещается выполнять уравнивание потенциалов. Иначе, во время обрыва нулевого провода создается опасность удара электрическим током жильцов других квартир, в которых нет ДСУП. Чаще всего такое ограничение распространяется для многоэтажных домов старого фонда.

Эту проблему разрешают путем перехода на заземление по системе ТN-С-S. Для этого в распределительном щите дома на главной шине заземления проводник РЕN разъединяют на РЕ и N проводы, осуществляют подключение заземляющего контура и подключают его к основной шине заземления медным проводником.

В настоящее время имеется тенденция замены металлических труб на пластиковые, которые не требуют их подключение к СУП. Если у вас уже имеется дополнительное уравнивание потенциалов металлических труб, а вы решили заменить трубы на пластиковые, то это приведет к разрыву электрической связи с шиной заземления остальных элементов, изготовленных из металла. Это сделает их опасными для человека при прикосновении одновременно к нескольким частям.

Новые правила и нормы строительства направлены на соблюдение правильности установки уравнивания потенциалов. Эту систему подвергают осмотру, проверяют по проекту перед сдачей дома. Электрическая безопасность создается при выполнении электрических соединений всех металлических частей, доступных для касания человека, с основной заземляющей шиной путем РЕ проводов.

Основная система дополняется местными системами уравнивания в местах с большой опасностью удара электрическим током. Нельзя забывать, что при установке СУП должна быть обеспечена надежная связь между элементами системы, которые подключены по радиальной схеме. При этом сечение провода должно быть не менее рекомендованного значения.

Уравнивания потенциалов молниезащитной системы

При ударе молнии возникает большая сила тока и скорость его нарастания. Из-за этого появляется разница потенциалов больше, чем от утечки тока в сети. Поэтому для создания защиты от молнии необходимо выровнять потенциалы.

Чтобы при ударе молнии не было неконтролируемых замыканий, нужно непосредственно соединить электрические устройства, металлические элементы, заземление, защитную систему от молнии с устройствами защиты. Проводники всей системы соединяются с уравнивающей шиной, которая должна быть доступна для целей испытания, она соединяется с заземляющим контуром. Большие здания обычно имеют несколько таких шин. При этом все они соединены друг с другом.

Система уравнивания потенциалов молниезащиты осуществляется на вводе в здание, и в местах, где нельзя соблюсти безопасные расстояния, например, на уровне земли, либо в подвале.

В бетонном здании, либо с каркасом из металла или имеющем молниезащиту отдельного исполнения, уравнивание молниезащиты выполняется только на уровне грунта. В высоких зданиях выше 30 метров, на каждые 20 метров делается уравнивание потенциалов молниезащиты.

Молниепроводящие детали располагают на безопасном расстоянии от СУП, во избежание импульсных перекрытий. Если такое расстояние нельзя обеспечить, то создаются вспомогательные связи между молниеотводом, молниеприемником и СУП. При этом учитывают фактор того, что вспомогательные связи дают возможность захода высокого потенциала в здание.

Похожие темы:

Cистема уравнивания потенциалов | Заметки электрика

Здравствуйте, дорогие читатели сайта http://zametkielectrika.ru.

Сегодняшняя статья называется система уравнивания потенциалов.

Многие наверное слышали это название, но не все понимают что это такое, а главное для чего она нужна?

В данной статье я подробно Вам расскажу, что такое система уравнивания потенциалов, или сокращенно — СУП.

Итак, поехали.

Что это такое?

В прошлых статьях мы говорили с Вами от системах заземления TN-C-S, TN-S, где по современным требованиям ПУЭ (7-ого издания) электропроводка жилых, бытовых и административных зданий запрещена без применения защитных проводников, т.е. проводников PE. Это в первую очередь положительно сказывается на электробезопасности.

Также в ПУЭ говорится о создании системы уравнивания потенциалов (СУП).

Систему уравнивания потенциалов в домах с системой заземления TN-C делать запрещено!!!

Система уравнивания потенциалов (СУП) бывает 2 видов:

• основная система уравнивания потенциалов (ОСУП)
• дополнительная система уравнивания потенциалов (ДСУП)

Так что же это такое?

СУП предназначена для выравнивания потенциала всех проводящих частей здания:

• элементы здания
• конструкции здания
• инженерные сети и коммуникации
• системы молниезащиты

Соединение выполняется защитными проводниками PE, которые прокладываются отдельно, либо могут входить в состав линий электроснабжения.

Эти проводники образуют так называемую «сетку» в здании и должны соединять все его вышеперечисленные части с заземляющим устройством и заземлителями.

В случае повреждения в электроустановке и попадания на проводящие части здания потенциала (напряжения), возникает ток короткого замыкания, либо большие токи утечки, которые приводят к отключению поврежденного участка цепи от источника питания, путем срабатывания автоматических выключателей или УЗО.

Основная система уравнивания потенциалов (ОСУП)

Состоит из:

• контура заземления (заземляющее устройство)
• главной заземляющей шины (ГЗШ)
• «сетки» защитных проводников PE
• проводников уравнивания потенциалов

Главная заземляющая шина (ГЗШ), она же шина РЕ, устанавливается в вводном распределительном устройстве (ВРУ) здания. Более подробно о ней Вы можете прочитать в статье главная заземляющая шина (ГЗШ).

К главной заземляющей шине (ГЗШ) подключается стальная полоса, идущая от контура заземления (заземляющее устройство). Выглядит это примерно следующим образом:

К этой же главной заземляющей шине (ГЗШ) подключается:

Далее от главной заземляющей шины отходят PE-проводники групповых линий электропроводки, а также PE-проводники уравнивания потенциалов проводящих частей здания.

 

Важно знать!!! Основная система уравнивания потенциалов (ОСУП)

1. Соединение PE-проводников с N-проводниками запрещено.

Начиная от главной заземляющей шины (ГЗШ) соединение защитных PE-проводников с нулевыми рабочими N-проводниками запрещено.

2. Схема соединения к заземляемым конструкциям

Схема соединения к заземляемым конструкциям, элементам и инженерным сетям здания должна быть радиальной.

Радиальная схема выполняется следующим образом: на каждую заземляемую часть здания приходится свой проводник уравнивания потенциалов.

Соединять PE-проводники уравнивания потенциалов шлейфом строго запрещено!!!

3. Коммутационные аппараты защиты

Запрещено устанавливать в цепях защитных PE-проводников различные коммутационные аппараты защиты. Потому как непрерывность защитных проводников — это самое главное и основное требование.

 

Дополнительная система уравнивания потенциалов (ДСУП)

С основной системой уравнивания потенциалов (ОСУП) мы разобрались. Теперь давайте рассмотрим, что же такое дополнительная система уравнивания потенциалов. ДСУП необходима для обеспечения дополнительной электробезопасности в помещениях с повышенной опасностью, например, ванная комната или душевое помещение.

Состоит из:

• коробки уравнивания потенциалов, сокращенно КУП
• проводников уравнивания потенциалов

Как произвести электромонтаж дополнительной системы уравнивания потенциалов (ДСУП)?

В первую очередь необходимо определиться с местом установки коробки уравнивания потенциалов (КУП).

Далее нужно соединить шину PE вводного электрического щитка (квартиры, дачи) с шиной PE, расположенной в коробке уравнивания потенциалов (КУП).  Делается это медным проводом сечением 6 кв.мм.

Третьим шагом будет, произвести заземление всех металлических конструкций ванной комнаты:

• отопление
• холодный водопровод
• горячий водопровод
• ванна или душевая кабина

Защитные проводники уравнивания потенциалов от заземленных конструкций прокладываем и подключаем к шине PE в коробке уравнивания потенциалов (КУП).

Крепление защитных проводников уравнивания потенциалов к трубам можно производить с помощью металлических хомутов.  

Также дополнительному заземлению подлежат все розетки, установленные в ванной комнате.

Сечение защитных проводников уравнивания потенциалов выполняются медным проводом сечением 2,5 — 6 кв.мм.

После проведения электромонтажа системы уравнивания потенциала необходимо пригласить специалистов электролаборатории для проведения следующих электрических измерений:

P.S. На этом статью я завершаю. Думаю, что данный материал будет Вам полезен, а главное понятен. Если у Вас все-таки  возникли вопросы по данной теме, то задавайте их в комментариях к данной статье.

Если статья была Вам полезна, то поделитесь ей со своими друзьями:

Системы уравнивания потенциалов, отличие от систем выравнивания

Что такое разность потенциалов, и почему она опасна для человека? Любой металлический предмет большого размера (водопроводная труба, радиатор отопления, ванна, корпус холодильника) является хорошим проводником электрического тока. Даже без прямого контакта с источником напряжения, на поверхности этих предметов может возникнуть наведенный электрический ток, по аналогии с шаговым напряжением.

Как это работает

Предположим, что в вашей квартире все розетки и электроприборы заземлены. В теории вы чувствуете себя в безопасности. Ваш сосед снизу, проводя ремонт, заменил канализационную трубу с чугунной на пластиковую. Теперь между вашей чугунной ванной и физической землей отсутствует надежная электрическая связь. У соседа пробило изоляцию в люстре, и через влажный пол вашей ванной комнаты, потенциал порядка 100 вольт появился в ванной с водой.

Поскольку в канализационном стоке пластиковая вставка, замыкания на землю не произошло, и защитный автомат не сработал. Весь потенциал накопился в вашей ванной. Вы, находясь в воде, прикасаетесь к смесителю. Через стальные трубы водопровода, он имеет надежную электрическую связь с грунтом. Вы получаете гарантированное поражение электротоком.

Почему так произошло?

Любой проводник содержит в себе электроны. Пока нет разницы в потенциалах на концах проводника, электроны стоят на месте, и электроток не протекает. В описанной ситуации, труба водопровода имеет нулевой потенциал по всей длине. Ванна с водой, по причине распространения напряжения от неисправной проводки этажом ниже, через отрезок чугунной трубы, имеет потенциал 100 вольт. Эти предметы между собой не соприкасаются, поэтому электрического тока нет.

После касания одновременно ванной под напряжением и фактически заземленного смесителя, по вашему телу протекает электрический ток. Человек на 80% состоит из воды, поэтому он вполне себе неплохой проводник. Электроны просто устремляются от точки с меньшим потенциалом, к точке с большим потенциалом. Поэтому уравниванию потенциалов в ванной комнате следует уделить особое внимание.

Справедливости ради, если бы вы просто оказались с ванной под напряжением (ничего не касаясь), и так же из нее удалились, никакого поражения электротоком не было. Вы никогда не задавались вопросом, почему птицы, сидящие на проводе ЛЭП с напряжением свыше 1000 вольт, не погибают от удара током? Потому, что у них такой же потенциал, как у провода: 1000 вольт. Они не касаются других проводов, разницы потенциалов нет, соответственно, нет и электротока через их тушки.

Еще один пример. Вставьте в отключенную розетку кусок провода (в фазу), и свободно подвесьте его, чтобы он не касался стены и пола. Подайте напряжение — ничего не произойдет. Тем не менее по всей длине провода есть потенциал 220 вольт. Стоит соединить провод с любым предметом, у которого потенциал относительно «земли» ниже, через соединитель (например, человека), потечет ток.

Отсюда вывод: любые предметы, которые в обычных условиях не находятся под напряжением (за исключением аварийных ситуаций), всегда должны иметь равный потенциал. В случае с жилыми помещениями — равный нулю. Для этого, все металлические элементы жилого дома, включая арматуры в стенах, соединяются с контуром заземления еще на этапе строительства.

Это называется: основная система уравнивания потенциалов (ОУП). Вблизи каждого здания расположена главная заземляющая шина (ГЗШ), надежно (обычно с помощью сварки) соединенная с заземлителем (контуром). Она периодически проверяется специальными службами (со временем может рассыпаться от коррозии), и монтируется еще на этапе закладки фундамента.

Можете быть уверены, что все металлические предметы вашей многоэтажки имеют электрический контакт с ГЗШ. Сразу после ввода в эксплуатацию, контур уравнивания потенциалов работает безупречно. Это требование Правил устройства электроустановок соблюдается всегда. Пока не начинаются ремонты в квартирах.

В чем опасность

• Участки систем отопления и водоснабжения меняются на полипропиленовые трубы. Пропадает физическая связь с заземлителем.
  Надеяться на воду в трубах нельзя. Сегодня она есть, а завтра труба будет сухой.
• Сосед решил отмотать показания счетчика, и подключил нуль к своей батарее отопления. По всей системе появился потенциал: от 220 вольт вблизи квартиры соседа, до нуля в районе подключения трубопровода к главной заземляющей шине.
• У кого-то установлен бойлер без заземления, и он пробивает фазу в бак с водой. Пара ближайших этажей, получает в кранах с водой напряжение до 110 вольт.
• «Продвинутый» сосед электрик организовал заземление электроплиты на стояк с горячей водой (он действительно имеет хороший контакт с грунтом, к тому же конструктивно соединен с ГЗШ). А после аварии, на втором этаже заменили кусок стального стояка, на пластик. У соседа «электрика» коротнула фаза на корпус электропечи, и весь подъезд выше 2 этажа получил на стояке потенциал более 127 вольт.

Вы скажете, что это все незаконно, и запрещено? Да, это так.

Но это логика пешехода, который видит несущийся на него автомобиль, и продолжает находиться на переходе, уповая на ПДД. Пешехода собьют, водителя обязательно накажут. Кому от этого станет легче?

Не следует надеяться на то, что вокруг вас все придерживаются Правил устройства электроустановок. Поэтому организуем дополнительное уравнивание потенциалов.

Уравнивание или выравнивание

Многие путают два основных понятия:

1. Уравнивание потенциалов, это нивелирование разницы потенциалов между доступными к прикосновению одним человеком открытыми проводящими поверхностями. Относится к штучным электроустановкам или проводникам.
2. Выравнивание потенциалов, это снижение разности потенциалов на большой площади: грунт, бетонный пол. Например, в здании — это соединений всей арматуры в стенах между собой, и с ГЗШ.

Создание системы дополнительного уравнивания потенциалов (ДУП)

Общие правила:

• Система ДУП не может функционировать без наличия в том же помещении шины защитного заземления. Мало того, использование системы без заземляющего контура опасно! Рабочий нуль также не может быть использован в качестве рабочего заземления.
• Дополнительное уравнивание потенциалов работает в паре с системой ОУП. При отсутствии последней — выполняет ее функции.
• Шина дополнительного уравнивания потенциалов ШДУП должна объединить в единый контур все электроприборы с металлическим корпусом, розетки, сантехническое оборудование (систему водоснабжения, ванну, мойку) и систему отопления.Только в этом случае обеспечивается утечка тока в «землю» не через тело человека, а по шине ДУП.
• К системе также подключаются конструкционные элементы помещения, выполненные из токопроводящих материалов: металлические дверные коробки, заново уложенная арматура (например, при ремонте полового покрытия), металлические профили для гипсокартона, и прочее.
• Каждый элемент подключается к шине неразрывным проводником без возможности разъединить электрическую связь: установка коммутационной аппаратуры (выключатели, автоматы защиты) запрещена.
• Все элементы подключаются параллельно, недопустимо организовывать последовательный шлейф.

Уравнивание потенциалов в ванной комнате производится со всеми элементами, находящимися в помещении санузла. Даже если входящая труба уже соединена с ШДУП или ШОУП.

Соединение с элементами, не имеющими специальных контактов для подключения, производится с помощью хомутов, зажимов.

Организация системы ДУП в частном доме может не производиться, при строительстве и организации энергоснабжения должна быть установлена основная система уравнивания потенциалов. Для обеспечения безопасности, следует смонтировать дополнительную систему в ванной комнате.

Видео по теме

Дополнительное уравнивание потенциалов: что это такое?

Разность потенциалов на сегодняшний день будет опасна для жизни практически любого человека. Наиболее часто подобная проблема может возникать в ванной комнате. Чтобы избежать подобной проблемы, вам может потребоваться выполнить дополнительное уравнивание потенциалов.

Контур дополнительного уравнивания потенциалов может иметь определенные отличия по сравнению с основным. Дополнительный контур необходимо делать только в ванной комнате. О том, как сделать его своими руками вы сможете узнать в нашей статье.

Зачем нужно дополнительное уравнивание потенциалов?

Ранее все стояки в ванной комнате были выполнены из металла. На данный момент времена изменились и на замену металла пришел пластик. Это современный материал, который имеет просто огромное количество разнообразных преимуществ. Конечно, когда все трубы были выполнены из металла, то никто даже и не задумывался о выполнении дополнительного уравнивания потенциалов. Если электрический ток попадал на трубу, тогда он мог спокойно спуститься в землю. Теперь если ваш сосед установит пластиковую трубу, тогда в этом случае опасному току будет просто некуда уходить и когда вы возьметесь за стояк, то вас может просто ударить током.

Схема дополнительного уравнивания потенциалов

Чтобы монтаж контура дополнительного заземления в ванной был выполнен правильно, вам может потребоваться изучить схему, которая поможет решить проблемы с монтажом.

После ее изучения у вас появится замечательная возможность самостоятельно выполнить монтаж подобной системы. Если вы не сможете справиться самостоятельно, тогда всегда можно обратиться к специалистам, которые помогут.

Дополнительная опасность

Если разобраться с проблемой более детально, тогда можно сделать вывод о том, что ванная комната также может быть опасна и по другим причинам. Кроме разнообразных металлических частей в этом помещении будет присутствовать сырость и электрические приборы. Это сочетание можно считать плохим, так как в дальнейшем все это может привести к проблеме короткого замыкания. Именно поэтому вам необходимы преобразования в виде уравнивания потенциалов.

Все предметы, которые будут иметь стационарный характер необходимо соединить с помощью проводника PE и отвести в общую коробку КУП в системе ДСУП. КУП – это коробку уравнивания потенциалов. После выполнения подобного процесса из коробки КУП общий проводник необходимо будет вывести на общую клемму PE, которая будет находиться в распределительном щитке. Теперь вы закончили уравнивать все потенциально опасные части, и ваша ванная стала полностью безопасной.

Где нельзя делать дополнительное уравнивание потенциалов?

Во время выполнения подобной системы, вам необходимо помнить о том, что делать его необходимо не во всех помещениях. Если в вашем подъезде будет отсутствовать схема заземления TN-C, тогда выполнять подобную систему, даже если в квартире будет присутствовать трехпроводная электропроводка запрещается. В этом случае, возможно ваша квартира сделана по системе зануления, а не заземления. Уравнивание потенциалов будет возможным при схемах заземления TN-C-S или TN-S. Это означает, что по стояку будет проложен заземляющий проводник PE.

Теперь вы знаете, как самостоятельно сделать заземление в ванной комнате с помощью дополнительного уравнивания потенциалов. Надеемся, что эта информация была полезной.

Читайте также: электролитическое заземление.

Система выравнивания потенциалов — Блоги

Есть еще одна очень простая система, которая может пригодиться владельцам квартир, а уж в частном доме она просто обязательна. Речь идет о системе выравнивания потенциалов. В многоквартирных жилых домах такие системы должны быть созданы еще при строительстве, но если их нет, то можно посмотреть, как их создать самим. Здесь я не имею в виду, что именно своими руками, все же все работы с электрикой должны делать профессионалы, но вы должны понимать, что собираются делать, и уметь задавать грамотные вопросы.

 

 

Рис.1. Коробка уравнивания потенциалов.

 

Порядок проведения работ по созданию системы уравнивания потенциалов регламентируется уже знакомым ПУЭ седьмого издания. Для этих целей используются специальные коробки уравнивания потенциалов (КУП). Монтировать их лучше в доступных местах. Обычно, их стараются устанавливать в тех местах, где проходят металлические санитарно-технические стояки. Впрочем, такая рекомендация может и устареть, просто не останется металлических стояков.

 

 

Рис.2. Монтаж коробки уравнивания потенциалов.

 

Если посмотреть на рис.1., то видно, что конструкция такой коробки не сложна, это набор клемм размещенных на одной металлической планке. Три основные части, которые должна объединить система выравнивания потенциалов. Первая, это основной заземляющий проводник. Вторая, это защитный заземляющий проводник. И третья, это стальные трубы коммуникаций зданий и между зданиями. Этой же группе относится и другое инженерное оборудование, все доступные для контакта с человеком проводящие открытые части оборудования. Следует отметить, что если металлическая ванна имеет отвод, выполненный пластиковыми трубами, то требуется отдельное подсоединение. Требуют подсоединения воздуховоды вентиляции и кондиционирования. Особое  внимание к электрическим теплым полам в ванных комнатах и туалетах. Если нагревательный кабель экранирован, то к системе подсоединяется экран, если нет, то поверх кабелей укладывается металлическая сетка, которая и подключается к системе.    

К каждой клемме присоединяется ровно один проводник. Как уже говорилось в предыдущей статье, особенно строго это требование относится к при присоединении заземляющего и защитного проводников. В частном доме, к системе выравнивания потенциалов  подсоединяется и заземление молниезащиты. Все  установленные КУП объединяются в единую систему. Не допускается создание обособленных систем выравнивания потенциалов, особенно, во влажных помещениях.  

Уравнивание потенциалов — правильный электромонтаж.

Все помещения с повышенной влажностью подлежат дополнительному заземлению (уравнивание потенциалов). Даже после проведения электромонтажных работ по заземлению электрооборудования, санитарные комнаты и душевые (ванная комната) остаются опасными помещениями для использования электробытовых приборов и электрооборудования. Вы можете сказать, что это не надо, но мы готовы убедить вас в том, что это необходимо.

Схема уравнивания потенциалов

Если ваша энергосистема не имеет ступенчатой защиты и дополнительного заземления, то вы превратите свой дом в полигон для испытаний основных свойств проводимости электрического тока через воду, металлические конструкции и влажные керамические полы.

Электрическая цепь

Сейчас мы расскажем вам, как правильно провести электромонтаж по уравниванию потенциалов (дополнительное заземление). Первым делом вам надо определиться с местом установки распределительной коробки уравнивания потенциалов (КУП). Постарайтесь смонтировать её так, чтобы она не бросалась в глаза и не портила интерьер. Желательно расположить ее вблизи дополнительно заземляемого оборудования.

«КУП» звучит очень устрашающе и непонятно, но на самом деле ничего сложного в ней нет. Там располагается заземляющая шина «РЕ» (колодка для подключения дополнительного заземления). После монтажа распределительной коробки (КУП), вам надо проложить от шины «РЕ» в силовом щите до шины «РЕ» в распределительной коробке (КУП) провод сечением не менее 6 мм, обычно прокладывают ПВ1 (1 х 6).

Ваша задача заземлить все металлические конструкции (ванная, водопровод, канализация, отопление) в санитарной комнате или душевой (ванная комната). Для крепления провода к трубам используйте металлические хомуты, они продаются в любом хозяйственном магазине. Теперь дополнительно заземлите все розетки, установленные в помещениях с влажной средой. Если у вас установлено электрооборудование, которое подключено в сеть напрямую, минуя розетки, то обязательно дополнительно заземлите его. Все провода уравнивания потенциалов сводите в коробку (КУП) и подключайте к шине «РЕ». После подключения всех проводов требуется провести замеры наличия цепи от заземлённой шины «РЕ» в щите до заземлённого вами оборудования.

 Если после прочтения этой статьи у вас ещё остались вопросы или Вы боитесь не справиться с этой задачей, то звоните Нам, мы готовы Вам помочь в Минске и Минском районе.

Дополнительное уравнивание потенциалов

Что такое дополнительное уравнивание потенциалов?

Разность потенциалов, вот что опасно для жизни человека. Самым опасным местом в нашей обители остается ванная комната. Чтобы  сделать её безопасным местом пребывания, прокладывается контур дополнительного выравнивания потенциалов.

Почему дополнительное? Дело в том, что строение дома должно иметь основной контур заземления по всем современным нормам и правилам строительства. Это означает, что все металлические части и конструкции всего здания заземлены. Но в ванной комнате делают еще один, дополнительный контур уравнивания потенциалов.

Почему необходимо дополнительное уравнивание потенциалов?

Стояки горячей и холодной воды, стояки отопления, все эти части в прошлом были  сделаны строго из металла. Но как известно, на смену металлу пришел пластик — полипропеленовые трубы. Если раньше, когда абсолютно все трубы были из металла и опасный потенциал, случайно оказавшись на металлической части, мог без препятствий стечь в землю, то пластик такой возможности не дает. Например, у вас стояки металлические, а вот сосед этажом ниже поменял на пластик. Теперь опасному потенциалу уходить некуда. Взявшись за трубу, на которой скопился опасный потенциал одной рукой, а другой за стояк, который  заземлен, то это как раз тот случай, который  может оказаться роковым.

Схема дополнительного уравнивания потенциалов

Схема дополнительного уравнивания потенциалов

Толковая электрика, электричество, электромонтаж для дома, дачи и офиса!

Другая опасность, если нет дополнительного уравнивания потенциалов

Ванная комната опасна и по другим причинам. Помимо металлических частей в ванной комнате присутствует сырость и одновременно множество различных электроприборов. Такое опасное сочетание как раз  требует мер повышенной осторожности. В связи с этим и требуются преобразования в виде уравнивания потенциалов. Что это значит?

Все металлические части, предметы стационарного характера, соединяют проводником РЕ (защитное заземление) и отводят в одну общую коробку КУП (аббревиатура КУП — коробка уравнивания потенциалов) в системе ДСУП (аббревиатура ДСУП — дополнительное система уравнивания потенциалов).  Затем, из коробки КУП общий проводник выводится на общую клемму РЕ (защитное заземление),  которая находится в распределительном щите. Так мы уровняли все  потенциально опасные  части, и постарались, чтобы ванная комната оказалась безопасной и тихой гаванью.

Где нельзя делать дополнительное уравнивание потенциалов?

Следует помнить о том, что уравнивание делается не во всех квартирах. Если у вас по стояку в подъезде схема заземления TN-C,  т.е. отсутствует заземляющий проводник   PE (заземление),  в ванной комнате уравнивание категорически запрещено, даже если в квартире у вас сделана трехпроводная разводка.  Возможно, ваша квартира сделана по системе зануления, а не по системе заземления. Уравнивание потенциалов возможно при схемах заземления TN-C-S или TN-S , т.е. по стояку силовой линии проложен заземляющий проводник РЕ (заземление).

Модульно-штыревое заземление.

Оцените качество статьи:

Выравнивание потенциалов

Выравнивание потенциалов используется для создания электрических соединений между проводящими компонентами с целью достижения равенства потенциалов. Кроме того, проводящее соединение обеспечивает выравнивание разницы зарядов между двумя корпусами или компонентами. Все защитные проводники и проводники уравнивания потенциалов соединяются на главной заземляющей шине (PE-шине) и подключаются к заземлению фундамента (стальная арматура в бетонных плитах) через заземляющий провод.

Выравнивание потенциалов также предназначено для защиты от опасного электростатического разряда (ESD). Для этого люди и оборудование подключаются к заземлению фундамента через специальные устройства, чтобы обезопасить разность потенциалов.

Это выравнивание потенциалов может выполнять две разные задачи при электрическом монтаже машины:

▪

Индивидуальная защита от поражения электрическим током в случае неисправности машины или системы с помощью системы защитных проводов.

2. Функциональное выравнивание потенциалов

▪

Для предотвращения неисправностей (в результате повреждения экрана) и улучшения электромагнитной совместимости (ЭМС) чувствительных электронных компонентов.

Следующая принципиальная схема иллюстрирует цель выравнивания потенциалов:

Выравнивание потенциалов также является «требованием для защиты от поражения электрическим током». Он указан в международном стандарте IEC 60364-4-41: 2005 и немецком стандарте DIN VDE 0100-410: 2007-06.

Подключение всех токопроводящих корпусов электрических компонентов к заземленному защитному проводу и основной шине заземления является основой защиты от поражения электрическим током. Основная защитная мера, указанная в стандарте VDE, то есть автоматическое отключение источника питания в случае неисправности, обеспечивается посредством установки в соответствии со стандартами и последующего тестирования системы. Испытание также служит для проверки достаточного малого сопротивления контура для автоматического отключения в случае неисправности.

Техническая реализация выравнивания потенциалов, определение размеров поперечных сечений и стандартизованная терминология указаны в международном стандарте IEC 60364-5-54: 2011 и немецком стандарте DIN VDE 0100-540: 2012-06.

Разделение защитного и нулевого проводов! Убедитесь, что в сети есть отдельные защитный (PE) и нейтральный (N) проводники и что два проводника не подключены к одному и тому же потенциалу (защитный и нейтральный проводники = PEN).

Системы электроснабжения

	В системе TN-C точка звезды всех кабелей (L1, L2, L3 и PEN) заземлена напрямую . Нейтральный провод (N) и защитный провод (PE) объединены в один провод (PEN). В трехфазном источнике питания используются четыре кабеля, как показано в примере слева: L1, L2, L3 и PEN. В следующем разделе описаны системы TN-S, рекомендованные Beckhoff Automation GmbH & Co. KG с точки зрения электромагнитной совместимости (ЭМС).
	Подобно системе TN-C, в системе TN-S точка звезды всех кабелей (L1, L2, L3, N и PE) также напрямую заземлена. Нейтральный провод (N) и защитный провод (PE) подключаются к потребителю отдельно. В трехфазном источнике питания используются пять кабелей, как показано в примере слева: L1, L2, L3, N и PE. Переход от системы TN-C к системе TN-S обозначен синим кабелем.
Система «звезда» (прочно заземленная звезда)
	В системе «звезда» точка звезды всех кабелей (L1, L2, L3, N и GND) заземлена и соединена вместе. центр. В этой сетевой системе провод защитного заземления (GND) не должен пропускать ток.Нейтральный провод N (заземленный провод) должен быть отдельным и отводиться только в системе потребителя. В Германии используются системы электроснабжения TN-C-S. Во многих случаях такие системы также используются в США в качестве стандарта. В трехфазном источнике питания используются пять кабелей, как показано в примере слева: L1, L2, L3, необязательно N и GND.
Система треугольника (треугольник с заземлением)
	В системе треугольника все подключенные компоненты заземлены напрямую.Это делается независимо от заземления источника тока. Провод защитного заземления (GND) не должен пропускать ток! Нейтральный провод N (заземленный провод) должен быть отдельным и отводиться только в системе потребителя. Специальные меры, например сетевые фильтры, должны применяться в соответствии с требованиями ЭМС. Эти системы не имеют прямого аналога в стандарте IEC. Заземление осуществляется либо через одну из фаз (с заземлением в углу), либо через центральный отвод между двумя фазами (High-Leg). В трехфазном источнике питания используются пять кабелей, как показано в примере слева: L1, L2, L3, необязательно N и GND.
	В двухфазной системе заземление происходит через центральный отвод между двумя фазами. Оттуда выводится нейтральный проводник. В трехфазном источнике питания используются четыре кабеля, как показано в примере слева: L1, N, L2 и GND.

Потенциальные различия:

▪

Несколько пространственно разделенных монтажных пластин внутри шкафа управления

▪

Несколько шкафов управления, которые пространственно разделены внутри приложения

▪

Работа несколько локальных сервоприводов (AX5000 / AX8000)

▪

Питание компонентов шкафа управления от разных поставщиков

Все разности потенциалов приводят к токам утечки (токам выравнивания потенциалов).Для получения дополнительной информации обратитесь к разделу «Токи утечки» в системном руководстве для сервопривода AX5000.

Возможные различия также влияют на сигналы управления и обратной связи, вызывают помехи в устройствах связи и могут вывести электронные компоненты из строя.

Чтобы уменьшить разность потенциалов, вам необходимо:

▪

Установить выравнивание потенциалов. Для соединения неокрашенных монтажных плат и шкафов управления следует использовать заземляющие ленты с большой поверхностью и большой площадью контакта.

▪

Подключите источник питания с общим потенциалом.

▪

Обеспечивает соединения экрана с большой площадью поверхности.

Вопросы электробезопасности и ЭМС

▪

С точки зрения мер индивидуальной защиты (PPM), PE-шина в шкафу управления используется как точка звезды.

▪

С точки зрения электромагнитной совместимости Beckhoff Automation GmbH & Co. KG рекомендует использовать неокрашенную монтажную пластину в шкафу управления в качестве точки нейтрали для выравнивания потенциалов.

Сечения проводников для кабелей выравнивания потенциалов Кабели выравнивания потенциалов должны быть как можно короче. Сечение жилы должно быть прямоугольным и плоским. Поперечное сечение кабеля уравнивания потенциалов должно иметь соответствующие размеры.

На следующей диаграмме показан пример конфигурации выравнивания потенциалов с различными компонентами.Обратите внимание, что выравнивание потенциалов зависит от конкретного приложения, поэтому следующий образец не следует рассматривать как стандартное решение!

	Дверь шкафа управления с заземляющей перемычкой
	DIN-рейка для монтажа компонентов
	Неокрашенная монтажная пластина в шкафу управления
	Заземляющая лента, соединяющая шину PE и неокрашенную монтажную пластину
	Соединение кабельного канала большой площади
	Кабельный канал из листового металла
	Выравнивание потенциалов между двигателем (OCT) и кабельным каналом (HF-совместимым) через фланцевую переходную пластину
	Разделительная планка в кабельном канале для сигнального (зеленый) и силового кабеля (оранжевый)
	Выравнивание потенциалов между Заземление рамы машины и фундамента
	Токопроводящее соединение металлического кабельного канала
	Заземление фундамента с помощью стальной арматуры в бетонной плите
	Заземляющее соединение между блоками управления заземление шкафа и фундамента
	PE-шина в шкафу управления

Установка выравнивания потенциалов При установке выравнивания потенциалов обратите внимание на следующее: • Подключение защитного провода Подсоедините двери шкафа управления (1) к шкафу управления через кабель защитного заземления (сечение ≥ 10 мм² Cu). Соедините монтажную пластину шкафа управления (3) с шиной защитного заземления (13) с помощью кабеля защитного заземления (сечение ≥ 10 мм² Cu). Подключите шкаф управления к заземлению фундамента (11) с помощью кабеля защитного заземления (сечение ≥ 10 мм² Cu). Кроме того, все кабельные каналы должны быть подключены к шкафу управления через кабель защитного заземления (сечение ≥ 10 мм² Cu). • Подключение двигателей и редукторов Подключите все двигатели и редукторы вашего приложения к металлическим кабельным каналам с помощью заземляющих лент. • Соединение металлических кабельных каналов Металлические кабельные каналы всегда должны соединяться друг с другом на большой площади. Соединения кабелей защитного заземления должны быть как можно короче. Все соединения должны быть металлически чистыми! Никогда не подключайте защитные провода к окрашенным поверхностям! Перед подключением компонентов очистите все соединения промышленным очистителем.

•

Установка в шкафу управления

Коэффициент выравнивания при инвестициях в недвижимость

Если взять район, который имеет низкую оценочную стоимость своей собственности, но окружен более дорогими домами, может быть задействован фактор выравнивания налога на имущество.

Проницательный инвестор в недвижимость, который находит район, который, по его мнению, вот-вот «взлетит», может обнаружить, что у налоговых органов есть фактор выравнивания налога на имущество. Это сделано для того, чтобы приблизить оценочные значения к окружающим районам.

Это простой расчет, поскольку к свойствам будет применен некоторый коэффициент множителя. Предполагая, что район, который, по мнению налоговых органов, недооценен по сравнению с прилегающими районами, они могут применить множитель коэффициента выравнивания, равный 1.25 или увеличение на 25%.

• Возьмите недвижимость в этом районе стоимостью $ 225 000
• Умножьте 225 000 долларов на 1,25 = 270 000 долларов в качестве новой оценочной стоимости

Компоненты ценности в недвижимости

Поскольку мы говорим об уравнивании ценностей, давайте рассмотрим факторы, которые влияют на стоимость недвижимости, в данном случае дома для одной семьи. Это примерно в порядке их важности в процессе принятия решения покупателем, но это несколько зависит от покупателя.

• Местоположение — Мы все это слышали; «место, местонахождение, местонахождение». Это остается лозунгом, потому что это правда. Расположение дома, возможно, является наиболее важным фактором при принятии решения о покупке дома. В конце концов, если вы любите изысканную кухню и живете в Техасе, вы не собираетесь покупать дом в Филадельфии только потому, что там самая потрясающая кухня, которую вы когда-либо видели. На расположение влияют и другие факторы:
  • Школы
  • Культура
  • Покупки и развлечения
  • Близость к занятости
  • Климат
  • Прочие удобства
• Характеристики района — Это можно рассматривать как подмножество местоположения, но это нечто большее.Люди хотят проезжать по окрестностям, чтобы увидеть, как их соседи поддерживают свои дома и дворы, насколько они тихи или активны, и какие удобства предлагаются, например, тротуары, уличные фонари и т. Д.
• Размер и характеристики дома — Новая семья может быть довольна маленьким домом с двумя спальнями, особенно если это их первый дом. Большая семья может захотеть намного больше, возможно, с комнатой для домашнего офиса. Многим семьям нравится больше ванных комнат, чтобы избежать очередей и утренней капризности.Пожилым людям обычно нужны только одноэтажные дома.
• Особенности и удобства — Мы вернулись к той изысканной кухне. Или это может быть большой гараж с местом для мастерской. Некоторым людям очень нравится двор, открытые террасы, бассейны, гидромассажные ванны и т. Д. Даже такие вещи, как кессонные потолки и много деревянных изделий, могут иметь значение.
• Цена — Этот перемещается по порядку, потому что для одних он гораздо важнее, чем для других. Конечно, у каждого есть свой ассортимент, и они будут сравнивать цену с тем, насколько хорошо дом соответствует их требованиям в указанных выше областях.

Рекомендации инвестора при оценке

Конечно, все вышеперечисленное относится и к инвестору в аренду дома. Но теперь при их должной осмотрительности в игру вступает еще пара соображений.

Обычная цена аренды:

Если вы собираетесь купить дом для сдачи в аренду, вы определенно захотите узнать, сможете ли вы взимать достаточно арендной платы для оплаты ипотеки, возмещения своих расходов и затем иметь достаточно средств для положительного денежного потока каждый месяц.Тщательный анализ рынка аренды, конкурентоспособных домов и телефонных звонков, как будто вы снимаете жилье, помогут.

Возраст дома и ожидаемое техническое обслуживание:

В день покупки все числа вычислены, и денежный поток должен быть правильным. Однако со временем все меняется, дома стареют, а арендная плата не всегда повышается. Инвестор в недвижимость должен оценить, сколько денег будет потрачено в будущем на мелкий и капитальный ремонт и, возможно, замену оборудования.

Стандарты оценки

1. Введение
2. Процесс оценки
   1. Определение проблемы
   2. Предварительный анализ: отбор и анализ данных
   3. Подходы к ценностям
   4. Сверка показаний стоимости
   5. Подготовка отчета
3. Определения
4. Сноски
5. Приложение

---

Введение

Стандарты оценки

содержат руководящие принципы оценки собственности в штате Нью-Йорк для налогообложения недвижимости ad valorem .Хотя основная цель состоит в том, чтобы определить и задокументировать стандарты, которым следует Управление налоговой службы недвижимого имущества, они также могут быть полезны при документировании общих стандартов, используемых оценочным сообществом в штате Нью-Йорк. Они основаны на совокупности требований с точки зрения законодательства, Единых стандартов профессиональной оценки, статистической и профессиональной оценки. Правовые перспективы основываются на федеральных законах и законах штата, прецедентном праве, правилах и положениях, а также на мнениях юрисконсульта Управления налоговой службы недвижимого имущества.Единые стандарты практики профессиональной оценки (USPAP) — это установленные требования для практики профессиональной оценки, которые включают минимальную основу, на которой должны основываться как разработка оценки, так и отчет о результатах. Статистические перспективы имеют решающее значение для точной интерпретации данных и разработки допущений, сделанных для достижения ценностного заключения.

Поскольку особый акцент в этих стандартах делается на стоимостной оценке недвижимого имущества для целей адвалорного налогообложения недвижимого имущества в штате Нью-Йорк, основной упор делается на массовую оценку, как указано в Стандарте 6 USPAP «Массовая оценка, разработка и отчетность».Однако, поскольку все недвижимое имущество должно быть оценено, чтобы определить его долю налогового сбора, включая уникальные свойства, также необходимы индивидуальные стандарты оценки имущества. Стандарты массовой оценки и индивидуальной оценки имущества должны дополнять друг друга. Оценщики часто используют как индивидуальные, так и массовые процессы оценки, или их сочетание, для оценки недвижимости для целей адвалорного налогообложения, чтобы оптимизировать эффективность и результативность своего процесса оценки. Использование массовой оценки зависит от однородности и частоты появления аналогичных объектов недвижимости, а не только от типа собственности.Например, уникальная в архитектурном отношении резиденция для одной семьи может потребовать индивидуальной оценки собственности, в то время как промышленный склад может быть эффективно оценен с использованием стандартов массовой оценки.

Этические стандарты оценки, описанные в Единых стандартах профессиональной оценки (USPAP), разделены на четыре категории: поведение, менеджмент, конфиденциальность и ведение документации. ⁽¹⁾

Поведение: Выступая в качестве незаинтересованной третьей стороны, задания должны выполняться беспристрастно, объективно и независимо.Следует избегать любых действий, которые могут быть расценены как вводящие в заблуждение или мошеннические, или преднамеренно позволяющие сотруднику сообщить вводящий в заблуждение или мошеннический отчет. Не следует делать неподтвержденный вывод относительно таких характеристик, как раса, цвет кожи, религия, национальное происхождение, пол, семейное положение, семейное положение, возраст, получение государственной помощи, инвалидность или другие подобные характеристики.

Управление: Принятие компенсации, которая зависит от сообщения заранее определенного значения или направления в значении, достижения оговоренного результата или наступления последующего события, является неэтичным.[Примечание: административное переопределение оценок стоимости является прерогативой руководства и не нарушает обязанности оценщика, если только оценщика не попросят взять на себя ответственность за переопределение стоимости.]

Конфиденциальность : Оценщик должен защищать конфиденциальный характер задания на оценку. ⁽²⁾

Ведение документации: Оценщик должен подготовить письменные отчеты (данные и информацию, подтверждающие выводы и заключения)…и хранить такие записи в течение не менее пяти лет после подготовки или не менее двух лет после окончательного разрешения любого судебного разбирательства, связанного с этими записями, в зависимости от того, какой срок истекает последним. Другие требования могут быть указаны в правилах управления записями и информацией штата Нью-Йорк.

Процесс оценки

Управление налоговой службы недвижимого имущества, чтобы поддерживать высокий уровень профессиональной практики, соблюдает стандарты USPAP, если нет юрисдикционных исключений.

Стандарт 1

USPAP гласит: « При разработке оценки недвижимости оценщик должен определить проблему, которую необходимо решить, и объем работы, необходимой для решения проблемы, а также правильно провести исследование и анализ, необходимые для получения достоверной оценки. «

Этот стандарт следует процессу оценки, который представляет собой систематический метод сбора, анализа и обработки данных для получения хорошо обоснованных стоимостных оценок.

Определение проблемы

Процесс оценки указывает образец, которому необходимо следовать при сборе, анализе и применении соответствующей информации для установления стоимости собственности.Первый шаг в процессе оценки проясняет проблему. Для этого необходимо определить: недвижимость, права собственности, подлежащие оценке, предполагаемое использование оценки, дату оценки стоимости (и инвентаризации), определение стоимости и любые допущения или другие ограничивающие условия.

Идентификация недвижимости

Для целей налогообложения недвижимого имущества наиболее важно, чтобы оцениваемое недвижимое имущество идентифицировалось посредством перекрестной ссылки на оценочную ведомость, известную как идентификационный номер посылки (PIN).Наиболее распространенный идентификационный номер собственности — это уникальный номер земельного участка на налоговой карте, соответствующий блоку-участку (SBL) из налоговых карт, который необходимо обновлять ежегодно. ⁽⁵⁾ Права на нефть и газ или права на добычу полезных ископаемых часто связаны с физическим местом изъятия. Минимальная идентификация участка, необходимая для всего недвижимого имущества для целей оценки, — это идентификационный номер участка (обычно это раздел налоговой карты-блок-лот (и суффикс, если требуется)).

Имущественные интересы и права

Имущественные интересы и права, подлежащие оценке, также являются важной частью определения проблемы. ⁽⁶⁾ В большинстве случаев недвижимость оценивается исходя из допущения об уплате простого недвижимого имущества без обременений, включая все права собственности. Однако в отношении конкретной собственности меньшая доля собственности должна оцениваться с ручным изменением или изменением показателей массовой оценки стоимости (например, разделенных прав на нефть и газ, прав на добычу полезных ископаемых, сервитутов или консервационных сервитутов, контрактов, соглашений, деклараций или постановлений). ⁽⁷⁾ При оценке стоимости частичной процентной ставки прямые рыночные свидетельства стремятся отразить рыночное отношение к этой частичной процентной ставке, поскольку сумма частичных процентов может не равняться простой величине комиссии. ⁽⁸⁾ Если не указано иное или специально не указано иное, предполагается, что вся недвижимость оценивается как простое право собственности за плату в процессе массовой оценки, при этом частичные права обрабатываются в порядке исключения, когда это необходимо.

Дата оценки

В оценках для целей оценочной ведомости дата оценки четко определена Законом штата Нью-Йорк о налоге на недвижимое имущество (RPTL). «Все недвижимое имущество, подлежащее налогообложению … должно быть оценено по состоянию на предшествующий первый день июля.» ⁽⁹⁾ Однако следует отметить исключения для специальной франшизы ⁽¹⁰⁾ или городов и поселков, подпадающих под действие специальных налоговых актов. Для оценок ORPTS, необходимых для обследований измерения полной стоимости, инвентарь и дата оценки указываются в обзоре процедур.

Для целей налогообложения недвижимого имущества в штате Нью-Йорк дата оценки связана с датой налогообложения. Это представляет собой особую проблему оценки, которую необходимо четко идентифицировать. «Облагаемый налогом статус недвижимого имущества в городах и поселках определяется ежегодно в соответствии с его состоянием и правом собственности на первый день марта, а также оценкой, определенной на применимую дату оценки.« ⁽¹¹⁾ Это было истолковано как означающее, что« … оценка имущества определяется его состоянием на дату налогообложения и не может быть оценена на основе некоторого предполагаемого использования в будущем ». ^{( 12)} Таким образом, суды требуют оценки «текущего использования», которая для некоторых свойств может отличаться от рыночной стоимости на основе наиболее эффективного и наилучшего использования. ⁽¹³⁾

Судебные решения по вопросам адвалорной оценки налогообложения часто основывались на прецедентах, установленных в разбирательствах Eminent Domain.Тем не менее, суды противопоставляли Eminent Domain изъятие, когда у владельца был только один шанс получить компенсацию за стоимость, а потенциальное использование в будущем следует рассматривать исходя из стоимости в целях оценки, когда стоимость оценивается ежегодно. ⁽¹⁴⁾ «Оценка имущества определяется его состоянием на дату налогообложения и не может быть оценена на основе некоторого предполагаемого использования в будущем» ⁽¹⁵⁾ Ожидаемые государственные и частные улучшения, расположенные на территории или за ее пределами сайт должен влиять на стоимость только в том случае, если общие рыночные действия отражают такое ожидание на дату оценки. ⁽¹⁶⁾

Единственным исключением из оценки «текущего использования» является свободная земля, которая «… в настоящее время не используется, кроме потенциальной продажи для будущего использования, нет ничего неправильного в определении ее стоимости, учитывая ее рыночную стоимость, увеличенную за счет потенциальное использование «. ⁽¹⁷⁾ В этом случае определение стоимости будет соответствовать определению рыночной стоимости. Основанием для определения такой стоимости земли должен быть анализ наиболее эффективного и наилучшего использования. В более поздних случаях сельскохозяйственные земли отличаются от пустующих земель, которые в настоящее время не используются.Сельскохозяйственная земля должна оцениваться в соответствии с ее использованием в сельскохозяйственных целях, независимо от того, является ли сельское хозяйство наиболее эффективным и наилучшим способом использования такой собственности. ⁽¹⁸⁾ Следовательно, стоимость для целей адвалорного налога на недвижимость в штате Нью-Йорк должна оцениваться на основе ее текущего использования, а не наиболее эффективного и наилучшего использования (хотя в подавляющем большинстве случаев это одно и то же. ), за исключением пустующей земли, которая простаивает и вообще не используется. В этом случае значение должно быть основано на его максимальном и наилучшем использовании.

При оценке имущества при его «текущем использовании» следует учитывать исключения из даты оценки для специальной франшизы. «Если не предусмотрено иное … ⁽¹⁹⁾ , налогооблагаемый статус особой франшизы должен определяться на основе ее стоимости на дату оценки по ставке и ее прав собственности на тридцать первый день декабря год, предшествующий году, в котором оценка такого имущества должна быть завершена … на основании права собственности на тридцать первый день декабря второго года, предшествующего дате, требуемой законом для подачи итоговый список оценок для городских оценочных списков, который необходимо подавать в период с первого января по первое июня включительно, а также для всех деревенских оценочных списков.» ⁽²⁰⁾

Анализ максимального и наилучшего использования

После сбора данных и предварительного анализа процесс оценки обычно требует анализа наилучшего и наилучшего использования. Как упоминалось ранее, суды постановили, что существует различие между процедурами осуждения, когда владельцам собственности предоставляется только один шанс на компенсацию стоимости их собственности, и налогами на недвижимость, при которых стоимость устанавливается ежегодно и обычно влияет на распределение налогов или другие связанные со стоимостью решения до следующего года, когда будут определены новые значения.Государственные суды требуют, чтобы определяемая стоимость была стоимостью в его «текущем использовании». ⁽²¹⁾ Однако в большинстве случаев текущее использование имущества, которое должно быть оценено для адвалорного налогообложения, также является его наиболее эффективным и наилучшим использованием. Это различие важно только в ситуациях неоптимального использования. Например, было бы неуместно использовать продажи земли, купленной для других целей, кроме использования в фермерских хозяйствах, в методе сравнения прямых продаж для оценки стоимости сельскохозяйственных угодий, поскольку продажа не отражает использование в фермерских хозяйствах.

Недвижимость и движимое имущество

Хотя в штате Нью-Йорк нет налога на личную собственность и не проводится оценка собственности, при анализе продажных цен важно учитывать любую личную собственность, торговое оборудование или материальные предметы, не являющиеся недвижимым имуществом. ⁽²²⁾ Специальная проверка информации о продажах, представленной в Форме отчета о передаче имущества 5217, где указывается личное имущество, имеет важное значение для точного определения данных о продажах. По возможности желательно проверить такую ​​информацию как у покупателя, так и у продавца.Многие конкретные части оборудования, которые могут считаться личной собственностью в других штатах, определяются как недвижимое имущество в соответствии с Законом штата Нью-Йорк о налоге на недвижимость (RPTL). ⁽²³⁾

Особые условия

Необходимо указать любые особые ограничивающие условия, которые могут повлиять на процесс оценки. ⁽²⁴⁾

Оценка

специальностей

Специальное имущество должно оцениваться по восстановительной стоимости. Новое специальное имущество за вычетом амортизации (RCNLD) должно соответствовать четырем критериям: ⁽²⁵⁾

1. Улучшение должно быть уникальным и должно создаваться специально для той цели, для которой оно разработано;
2. Должно быть специальное использование, для которого предназначено улучшение, и улучшение должно использоваться специально;
3. Не должно быть рынка для данного типа собственности… и запрет на продажу имущества для такого использования; и
4. Улучшение должно быть подходящим улучшением … и его использование должно быть экономически целесообразным и должно быть заменено с разумными основаниями.

Специальность лучше всего можно определить как структуру, которая однозначно адаптирована к ведению бизнеса или ее использованию и не может быть преобразована для других целей без значительных денежных затрат. ⁽²⁶⁾ Специального использования само по себе недостаточно. И не факт, что структура имеет необычные особенности.Существуют особые правила оценки, требуемые прецедентным правом для определенных типов собственности, которые стоит обсудить.

Судебные оценки

Если в ходе судебного разбирательства судья вынес решение «по существу доказательств», ORPTS должна признать полную стоимость определения имущества, вынесенного судом.

1. Сумма будет принята ORPTS после того, как судебный процесс будет окончательным и не будет подано «уведомление об апелляции».
Полная стоимость
2. ORPTS будет фиксирована на срок действия судебного постановления, которое в соответствии с RPTL 727 «заморожено» на три года, во всех оценочных единицах, кроме города Нью-Йорк и округа Нассау (за некоторыми исключениями, такими как физические изменения недвижимость …), и
3. ORPTS может изменить полную стоимость по истечении срока действия заказа.

Примечание: Значения, полученные в результате расчетов любого другого типа или оценок, фактически подтвержденных из-за увольнения по процедурным формальностям, не будут обязательными для ORPTS.

Однако, если стороны мирового соглашения обмениваются оценками, представленные в них данные и анализ могут предоставить дополнительную информацию, на которой могут быть основаны выводы оценки. Мы поощряем передачу готовых к суду оценок с ORPTS для их обзора и рассмотрения содержания этих оценок в их оценочной работе, чтобы свести к минимуму вероятность сильно расходящихся выводов о стоимости, основанных на фундаментальных различиях в оценочной информации или методологии.

Предварительный анализ: сбор и анализ данных

После определения проблемы оценки следующий шаг включает предварительный анализ, сбор и анализ данных. Стандарты оценки, установленные USPAP, подразумевают, что каждое лицо, отвечающее за оценку недвижимости, должно быть надлежащим образом обучено и использовать правильные методы и методы. ⁽²⁹⁾ Если оценщик обнаружит, что у него нет опыта и знаний для выполнения задания, он должен предпринять необходимые шаги для получения знаний, работы с опытным персоналом или для его тщательного изучения опытным персоналом, чтобы задание было выполнено. выполнено грамотно. ⁽³⁰⁾

Инвентаризационные записи для жилых, сельскохозяйственных и пустующих участков и участков для продажи должны быть предоставлены городскими, городскими или окружными оценочными подразделениями в Управление налоговой службы недвижимого имущества в формате Системы недвижимого имущества (RPS) или другом компьютеризированном формате, согласованном Управлением. налоговой службы недвижимого имущества. Подразделения по оценке, не предоставляющие компьютеризированные инвентаризационные записи, должны предоставлять инвентарные запасы для образцов посылок и продаж на картах учета собственности (формы RP 3100 и RP 3105) в соответствии с процедурами, изложенными в Руководстве для оценщика или на картах учета имущества, которые ведутся подразделением оценки, вместе с объяснение, позволяющее сотрудникам ОРПТС использовать данные в RPS.

Как избежать ошибок, упущений или совершения

Необходимо проявлять осторожность, чтобы не допустить ошибок или упущений, которые существенно влияют на оценку. ⁽³¹⁾ Процесс оценки должен включать в себя многочисленные проверки на протяжении всего процесса, чтобы предотвратить ошибки, которые могут существенно повлиять на вывод о стоимости. Решения должны быть приняты по процедурам, которые могут привести к значительным ошибкам в упущении, таким как инспекция на месте. ⁽³²⁾ Важно учитывать необходимость и объем любого физического осмотра.Решение о том, требуются ли проверки на месте (или внутренние проверки), может отличаться от объекта к объекту. Если текущие точные данные из других надежных источников могут быть получены и стоимость может быть точно установлена ​​без таких проверок, то ошибка упущения не была допущена. Однако на сложных объектах, где оборудование (которое определяется RPTL как недвижимое имущество) составляет значительную часть стоимости, или где компоненты стоимости на дату оценки изменились с момента последней известной надежной инвентаризации, инспекций на месте и изнутри. имеют решающее значение для значительной части стоимости собственности и должны быть обязательными.

Цитата из Консультативного заключения 2 Совета по стандартам оценки Фонда оценки:

« Элементы USPAP, относящиеся к инспекции недвижимости в целях разработки оценки, требуют, чтобы оценщик адекватно идентифицировал недвижимость, рассмотрел цель и предполагаемое использование оценки, рассмотрел объем процесса сбора данных, определил любые особые ограничивающие условия и указать дату вступления в силу оценки …. Масштабы и глубина процесса проверки зависят от типа оцениваемого имущества и условий оценки …. Оценщик несет ответственность за определение наличия адекватной информации о предмете недвижимости для разработки оценки недвижимости, которая соответствует требованиям. в USPAP. Оценщик не может рационально разработать оценку, если адекватная информация о предмете недвижимости недоступна. Следовательно, если информация о физических характеристиках недоступна через возможность полной проверки или из надежных сторонних источников, оценщик обязан получить необходимую информацию для разработки оценки, прежде чем продолжить или отказаться от задания…. Проверка оценщиком должна, как минимум, быть достаточно тщательной, чтобы (а) адекватно описать недвижимость в отчете об оценке, (б) сформировать мнение о наиболее эффективном и наилучшем использовании, когда такое мнение необходимо и уместно и (c) проводить значимые сравнения при оценке собственности. Бывают ситуации, когда внутренние и внешние проверки невозможны на дату вступления в силу оценки …. когда улучшения были разрушены, удалены … оценщику отказывают в доступе со стороны владельца собственности…. Если внутренний и полный внешний осмотр невозможен по какой-либо уважительной причине, информация о физических характеристиках недвижимости должна быть получена из надежных сторонних источников …. Если проверка была ограничена, она должна быть раскрыта, ^{( 34)} , но раскрытие информации не освобождает оценщика от обязанности определить, имеется ли … адекватная информация для разработки оценки, которая не является бессмысленной или вводящей в заблуждение «.

Также критически важно, чтобы работа проверялась на согласованность и точность, чтобы предотвратить ошибки при выполнении заказа.Совершенная модель оценки, использующая соответствующие методы, не может точно определить стоимость объекта, неправильно представленного данными инвентаризации. В процессе массовой оценки данные, закодированные с помощью компьютера, должны подвергаться программной проверке. Рекомендуется широкое использование правок отсутствующих данных для обеспечения всестороннего сбора, редактирование диапазонов для непрерывных переменных и редактирование дискретных значений для категориальных переменных, чтобы свести к минимуму возможность получения ошибочных данных, а также логические изменения между полями для перекрестной проверки данных на предмет рациональных отношений.

Информация, используемая для моделирования оценки, должна быть точной, уместной и репрезентативной. По возможности, данные о продажах и доходах следует сверять с прямой стороной сделки. Ошибки в рассматриваемом имуществе вызовут одно неверное значение, однако ошибки в данных о продажах, доходах или затратах, используемых для заключения оценки, могут повлиять на вывод оценки по многим свойствам. Данные также должны быть соответствующими и репрезентативными для оцениваемой собственности. Например, выводы, сделанные на основе информации о рынке жилья для одной семьи, не следует использовать для разработки выводов в отношении многоквартирного жилья.Точнее, выводы, сделанные на основе анализа односемейных домов среднего качества, площадью от 960 до 2800 квадратных футов, не подходят для оценки архитектурно спроектированного, построенного по индивидуальному заказу односемейного дома площадью 4000 квадратных футов. Выводы, сделанные в результате статистического анализа и моделирования массовой оценки, неуместны, если проанализированные данные не отражают совокупность объектов недвижимости, к которым должны применяться результаты оценки. Репрезентативность — фундаментальное требование любого процесса моделирования.

Небрежная или небрежная работа недопустима. ⁽³⁵⁾ Проверка и надзор за оценочной работой со стороны контролирующего персонала уместны и необходимы.

Подходы к значению

Применение методов оценки с использованием трех подходов к оценке (т. Е. Затратного подхода, подхода прямого сравнения продаж и подхода капитализации доходов) позволит разработать отдельные индикаторы стоимости недвижимости.

Следует рассмотреть все три подхода к оценке, по которым имеются адекватные и надежные данные. ⁽³⁶⁾ Следовательно, в соответствующих случаях процесс оценки должен собирать, проверять, анализировать и согласовывать информацию, необходимую для оценки; стоимость земли, стоимость замещения (или воспроизводства) улучшений, начисленная амортизация, стоимость продажи сопоставимой собственности и арендной платы, расходы, процентные ставки, ставки капитализации и доли вакантных площадей, необходимые для оценки собственности с использованием подхода капитализации дохода включая условия имеющихся договоров аренды. ⁽³⁷⁾ Процесс оценки должен учитывать существующие правила землепользования, тенденции соседства, физическую адаптируемость собственности и вероятные спрос и предложение, о чем свидетельствуют текущие рыночные условия. ⁽³⁸⁾ Также важно рассмотреть и проанализировать влияние на стоимость, если таковое имеется, совокупности различных участков, разделенных интересов или частичных интересов. Стоимость участка или экономической единицы не должна оцениваться путем сложения индивидуальных стоимостей участков, разделенных интересов или составных частей. ⁽³⁹⁾

Выверка и окончательная оценка стоимости

Конечная цель процесса оценки — правильное заключение о стоимости. Это требует согласования показателей стоимости, полученных из подходов к оценке. Следует учитывать актуальность подхода и надежность указания значения на основе количества и качества данных, доступных и проанализированных в рамках используемых подходов. ⁽⁴⁰⁾ Операция на едином рынке (т.е., продажная цена), или фактическую стоимость строительства, или поток капитализированного дохода для конкретного объекта недвижимости нельзя считать рыночной стоимостью. Когда анализируются многие цены продажи, затраты на строительство или потоки капитализированного дохода от аналогичных свойств использования, можно сделать вывод о рыночной стоимости имущества. Следовательно, критически важны количество данных и разброс значений.

Использование нескольких независимых подходов к оценке, которые приводят к близко сгруппированным ценностным выводам, обычно является признаком правильных выводов о ценности.Когда показатели стоимости существенно различаются, необходим тщательный анализ используемых данных оценки и сделанных допущений, чтобы определить, какой показатель стоимости является наиболее надежным. Объяснение причин, применяемых при выборе предпочтительного показателя стоимости, должно быть доступно в процедурах оценки для массовой оценки или в файловой документации для этого имущества. При использовании массовой оценки следует использовать общепринятые процедуры и методы тестирования, чтобы гарантировать соблюдение стандартов точности. ⁽⁴¹⁾

Подготовка отчета

Требования к отчету для целей налогообложения недвижимого имущества могут отличаться. Однако важно понимать, что надежность адвалорной системы налогообложения недвижимого имущества зависит от отчетов, в которых четко и последовательно изложены элементы, результаты, мнения и оценочные выводы. Документация для массовой оценки для адвалорного налогообложения должна включать записи инвентаризации имущества, отчеты об оценке, руководства по сбору данных и процедурам оценки, законодательные акты, правила и положения и другие справочные материалы, включая стандарты оценки. ⁽⁴²⁾ Информация должна быть легко доступна для владельца собственности или для целей административного и судебного контроля, которая четко сообщает о происхождении стоимости и связывает стоимость рассматриваемой собственности с другими объектами недвижимости сравнительным образом, который является понятным и значимым.

Хотя это не требуется USPAP, документация по адвалорной массовой оценке должна суммировать другие важные элементы процесса оценки. Например, определенные процедуры должны включать любые допущения и ограничивающие условия, которые приводят к отклонению от общепринятых методов и технологий или влияют на анализ.Если определенные свойства требуют такого отклонения, они также должны быть идентифицированы. Процедуры сбора, проверки и регистрации данных должны быть хорошо задокументированы. Важно подробное описание процесса моделирования оценки. Конечным пользователям результатов оценки следует предоставить: описание и обоснование рассматриваемой спецификации (й) модели, требований к данным и моделей, выбранных для массовой оценки. Кроме того, отчеты об оценке должны включать описание рассмотренных и выбранных методов калибровки, включая математическую форму окончательных моделей; идентифицировать использованные оценочные тесты производительности и излагать достигнутые показатели эффективности; и объясните все разрешенные выезды. ⁽⁴³⁾

Обновлено: 21 мая 2021 г.

Что такое мельница, стоимость и другие термины?

Какие такие «мельницы», «налогооблагаемая стоимость»? и эти другие термины?

Начнем с того, что все адвалорные налоги кроме «специальных оценок»? находятся рассчитывается путем умножения нормы расхода на стоимость свойства. Таким образом? X? количество мельниц когда некоторая стоимость собственности в долларах дает налог на собственность — выражается в долларах.

Q. Какие это ? мельница? в любом случае?

А. Один мельница равна одной десятой копейки или одной 1/1000 доллара. Мельницы используются для расчета налогов на недвижимость. Когда ставка? используется для расчета налога на имущество формула всегда: Сколько раз ставка милладжа? Налогооблагаемая стоимость? Равен налоговому сбору.

Пример:

Если вы живете в районе, где со всех домов это 32 мельницы, и если? налогооблагаемая стоимость? вашего дома были 50 000 долл. США

Тогда:

Ваш налог на недвижимость будет равен .032 X 50 000 долларов = 1600 долл. США

Часто люди, участвующие в налогообложении на регулярной основе, будут ссылаться на мельницу курс в пересчете на «долларов за тысячу». Этот тип справки упрощает расчет налога за счет делая большие числа меньшими и десятичные числа целыми числами. Для Например, тот же расчет налога может выражаться в виде 32 долларов налогов на каждые 1000 долларов налогооблагаемой стоимости.

Таким образом используемая формула становится:

32 доллара х 50 = 1600 долларов

? Стоимость?

Согласно законам штата Мичиган о налоге на недвижимость, существует несколько виды? значения.? Там ? оценочные значения, уравновешенные значения округа, уравновешенные значения штата, ограниченная стоимость и налогооблагаемая стоимость.

«Истинная денежная стоимость» — это конституционный термин, используемый в Const 1963, статья 9,? 3: Законодательный орган должен предусмотреть единое общее адвалорное налогообложение. недвижимого и движимого личного имущества. . . . Законодательный орган должен обеспечивать определение истинной денежной стоимости такого имущества; доля настоящих денег стоимость, по которой такое имущество подлежит единообразной оценке. . . ; и для системы уравнивание оценок.

Законодательное определение «истинной денежной стоимости», предусмотренное MCL 211.27 (1), является «обычным цена продажи в том месте, где имущество, к которому применяется срок, находится на момент оценка, являющаяся ценой, которая может быть получена за собственность на частной продаже «, в отличие от на аукцион или принудительную продажу. Законодательное собрание предоставило руководящие принципы для определения истинная денежная стоимость:

При определении истинной денежной стоимости оценщик также должен учитывать достоинства и недостатки локации; качество почвы; зонирование, существующее использование; представить экономический доход структур, в том числе фермерских; настоящее время экономический доход от земли, если земля обрабатывается или иным образом приносит доход производственное использование; количество и стоимость древесины на корню; гидроэнергетика и льготы; и шахты, полезные ископаемые, карьеры или другие ценные месторождения, которые, как известно, имеются в земли и их стоимость.[MCL 211.27 (1).]

На основании этого широкого определения, установленного законом, наш Верховный суд постановил, что «настоящие деньги стоимость »является синонимом« справедливой рыночной стоимости ». CAF Investment Co v State Tax Comm, 392 Mich 442, 450; 221 NW2d 588 (1974). Следовательно, оценка должна отражать вероятные цена, которую желающий покупатель и желающий продавец достигли бы путем переговоров на расстоянии вытянутой руки. См. Safran Printing Co v Detroit, 88 Mich App 376, 382; 276 NW2d 602 (1979).

Дальнейшее усложнение представления о правильной стоимости собственности это приложение двух фундаментальные принципы, которые необходимо соблюдать при любом определении Стоимость имущества для налогообложения: Собственный капитал и единообразие.

При исчислении налогов нас интересуют только ? Налогооблагаемая стоимость ?. ? Налогооблагаемая стоимость? это значение, используемое для расчета налоги.Но чтобы понять налогооблагаемую стоимость, нужно хотя бы знать с взаимосвязанными факторами, упомянутыми выше.

? Единообразие? означает правила, используемые для определить значение одного свойства должно быть «единообразно». применяется ко всем аналогичные свойства. В стоимость квадратного фута для домов аналогичной постройки должна быть аналогичной. Стоимость бассейна или джакузи должна быть эквивалент.

? Собственный капитал? означает, что оценка стоимости необходимо учитывать все факторы, влияющие на стоимость.Представить можно найти две семьи, каждая из которых выбирает одного и того же подрядчика и дом план для нового дома. Один семья живет в районе, где загрязнение был обнаружен вскоре после постройки их дома. Другой дом расположен в тихом и ухоженном район.

Проблемы загрязнения могут значительно снизить стоимость имущества. Заявление «принципа справедливости» означает, что оценщик должен принять учитывать любые факторы, влияющие на немедленные и долгосрочные изменения в рыночная стоимость.Так, по принципу «равномерности» начальные затраты за квадратный фут, использованный Оценщиком для оценки стоимости обоих домов будет идентичным. Однако на стоимость дома влияет загрязнение. будут сокращены в соответствии с конституционным мандатом, согласно которому оценка должна быть «справедливой». Окончательная? Налогооблагаемая стоимость? для эти два свойства могут сильно отличаться.

Термин ? Налогооблагаемая стоимость ? возникла в 1994 г. обычно называется поправками к предложению А. Налогооблагаемая стоимость определяется законом как меньшая из государственных Выравниваемое значение или? Ограничено? Значение. ? Налогооблагаемая стоимость? это значение, которое по закону должно использоваться для рассчитать налоги. ? Облагаемый налогом Значение? обычно отличается от SEV или State Equalized Value.

Конституция Мичигана требует, чтобы каждая собственность должна быть оценена как половина истинной денежной стоимости. Это дробное значение известно как State Equalized Value или SEV. Он должен рассчитываться каждый год и всегда? Истины Денежная стоимость. SEV никогда не бывает ? крышка ?. В ? процесс выравнивания? согласно Конституции Мичигана требует, чтобы местные процедуры оценки были «единообразными». через государственный. Таким образом, следуя особые правила, местные оценки ценностей проходят? Выравнивание? процесс и уравнение округа проходит? Выравнивание? процесс.Когда все сделано, локальные ценности трансформируются в государственные Приведенные значения или SEV.

1994 а в 1995 г. было внесено множество поправок в законы о государственном налоге на имущество, которые добавлены ограничения или? заглавные буквы? при ежегодном росте как налогооблагаемой стоимости и ставки погашения, используемые местными юрисдикциями. Эти ограничения применяются как к увеличению стоимости недвижимости, так и к налогам. взимается.

Помните, что налогооблагаемая стоимость обычно меньше SEV. Согласно Предложению А (Открытое Закон 415 от 1994 г.) ежегодное увеличение налогооблагаемой стоимости ограничено уровень инфляции или 5 процентов, в зависимости от того, что ниже. SEV никогда не ограничивается и всегда составляет половину собственности. рыночной или истинной денежной стоимости. В различие между SEV и налогооблагаемой стоимостью состоит в том, что SEV всегда представляет одна половина собственности? Истинная денежная ценность? и налогооблагаемая стоимость может быть половиной от? True Cash Value? в начале, но обычно заканчивается временные факторы, такие как инфляция, вызывают? шапки? пнуть и Налогооблагаемая стоимость становится меньше SEV.

Важно помнить, что налогооблагаемая стоимость ?сброс настроек? таким образом, он равен SEV при продаже собственности. Это важно, потому что это заставляет нового владельца собственности потенциально имеют гораздо более высокие налоги, чем бывший владелец. Бывший владелец мог имели преимущество ограничения на «налогооблагаемую стоимость» владения понижающий потенциал увеличивается. Лица, планирующие покупку собственность в Мичигане должна определять сумму как государственных Приравниваемая стоимость и налогооблагаемая стоимость любой рассматриваемой собственности.

Чтение уведомления об оценке имущества

Уведомления об оценке за 2014 год прибыли! Обязательно ознакомьтесь с ними, чтобы убедиться, что в вашем местном отделении есть верная информация и вы понимаете налогооблагаемую стоимость своей собственности.

К концу февраля каждого года все владельцы собственности в Мичигане должны получать форму «Уведомление об оценке, налогооблагаемой оценке и классификации собственности» от правительства своего города или поселка.Многие налогоплательщики могут быть склонны просто отложить это уведомление, поскольку в верхней части бланка жирным шрифтом четко указано: «ЭТО НЕ НАЛОГОВЫЙ СЧЕТ». Однако важно сразу же прочитать это уведомление, поскольку оно показывает налогооблагаемую стоимость собственности за год. Если вы не согласны с суммой, возможность подать апелляцию появится очень быстро, поскольку в середине марта соберется контрольный совет.

Наша система налогообложения собственности в штате Мичиган может быть очень запутанной, и уведомление может быть немного подавляющим.Чтобы предоставить много информации на одном листе бумаги, документ напечатан очень мелким шрифтом, но заслуживает полного обзора. В уведомлении объясняется, как были рассчитаны числа в форме, ваши права как налогоплательщика на подачу апелляции, как общаться с вашим оценщиком и даты, когда ваш наблюдательный совет соберется для рассмотрения апелляций.

Первая таблица формы показывает классификацию вашей собственности. Классификация вашей собственности — это дескриптор, предоставляемый оценщиками в целях уравнивания, и не влияет на то, как вы используете собственность.Государственная налоговая комиссия использует шесть классификаций недвижимости, каждая из которых имеет соответствующий номер. Категории классификации включают жилую, коммерческую, промышленную, строительную, деревянную и коммунальную.

Вторая таблица в центре страницы является наиболее важной, и в ней владельцы собственности больше всего сбиваются с толку, так как не понимают разницы между налогооблагаемой стоимостью, оценочной стоимостью и государственной эквивалентной стоимостью:

Налогооблагаемая стоимость — это число, на которое следует обратить наибольшее внимание.Это значение, к которому будет применяться норма помола. Или, другими словами, ставка за милю, в которой находится недвижимость, умноженная на налогооблагаемую стоимость, — это сумма, которую вы платите в виде налогов. Налогооблагаемая стоимость может увеличиваться только при уровне инфляции, установленном на год, или 5 процентов, в зависимости от того, что ниже. Так что, если вы не сделали значительных улучшений в собственности в прошлом году, ставка вырастет только на столько. Повышение называется «мультипликатором уровня инфляции» и устанавливается Государственной налоговой комиссией.Внимательно прочтите описание чуть выше таблицы, чтобы увидеть текущую ставку. Если в прошлом году произошла смена владельца, налогооблагаемая стоимость будет сброшена и станет «неограниченной» и будет такой же, как оценочная стоимость, показанная в таблице. Однако в следующем году ограничение будет восстановлено, и налогооблагаемая стоимость может только увеличиться, как я описал выше.

Как вы можете видеть в своем уведомлении, оценочная стоимость и государственная уравненная стоимость (SEV) по существу одинаковы.Оценочная стоимость составляет 50 процентов от рыночной стоимости, а SEV — это оценочная стоимость, умноженная на коэффициент выравнивания. Чтобы определить оценочную стоимость, оценщик сначала устанавливает истинную денежную стоимость собственности, которая является обычной продажной ценой, полученной при частной продаже. При определении этой стоимости учитывается несколько факторов, таких как налогообложение, право собственности, описание собственности, местонахождение собственности и рыночная стоимость. Фактическая цена продажи недвижимости не обязательно определяет эту стоимость. (Согласно беседам, которые я вел с оценщиками за последние пару лет, была заметная разница между оценочной ценой и ценой продажи, когда цены продажи были намного ниже.Это привело к тому, что новые владельцы, например, посетили свой наблюдательный совет для повторной оценки). Затем оценочная стоимость рассчитывается как 50 процентов от рыночной стоимости. После того, как оценочная стоимость рассмотрена и одобрена округом и штатом и при необходимости применен уравнительный коэффициент, оценочная стоимость становится SEV. Коэффициент выравнивания используется, чтобы помочь уравнять неравенство в оценках между органами местного самоуправления. У SEV нет предела, и они будут расти и падать вместе с рынком.

В следующей таблице показаны освобождения от налогообложения, на которые распространяется данное имущество. Важно убедиться, что все исключения указаны правильно, особенно если недвижимость была недавно приобретена, потому что, хотя это бывает редко, иногда документы не оформляются должным образом после «закрытия» продажи недвижимости. Если собственность является основным местом жительства, освобождение резидента должно составлять 100 процентов. Аналогичным образом, если собственность соответствует критериям освобождения от уплаты налогов, должен быть указан надлежащий процент освобождения от уплаты налогов.

Michigan State University Extension побуждает жителей обращаться к местному эксперту, если у них есть вопросы относительно уведомления об аттестации. По моему опыту, оценщики очень охотно обсуждают отдельные ситуации и дают советы владельцам недвижимости, если у них есть вопросы о классификации, оценке или исключениях.

Для дополнительной информации:

Вы нашли эту статью полезной?

Расскажите, пожалуйста, почему

Представлять на рассмотрение

Предложение Калифорнии № 15 изменит налоги на недвижимость

В ноябре 2020 года избиратели Калифорнии решат, нужно ли кардинально изменить порядок налогообложения недвижимости в штате.Предложение 15, в случае его утверждения, установит режим «раздельного налога на недвижимость», в соответствии с которым коммерческая и промышленная недвижимость будет облагаться налогом иначе, чем жилая недвижимость.

Действующая система налогообложения имущества

В качестве предыстории, с момента принятия в 1978 году Предложение 13 требовало, чтобы вся недвижимость в Калифорнии, включенная в местную оценочную ведомость, включая жилую, коммерческую и промышленную недвижимость, оценивалась по максимальной ставке в 1% от рынка недвижимости. стоимость на дату последней смены владельца (как правило, на самую последнюю дату покупки) или нового строительства с ежегодной корректировкой, равной уровню инфляции или 2%, в зависимости от того, что меньше.Иными словами, согласно Предложению 13, налоги на недвижимость привязаны к первоначальной покупной цене собственности плюс стоимость последующих улучшений, а не к текущей рыночной стоимости собственности. Когда недвижимость продается, она переоценивается по новой рыночной стоимости (обычно по цене покупки). Затем он облагается налогом по ставке 1% от этой новой стоимости, и с этого момента налоговые ограничения по Предложению 13 применяются до тех пор, пока он не будет снова продан. Это текущий налоговый режим, который применяется ко всей недвижимости в Калифорнии, включенной в местную налоговую ведомость.

Изменения в налогообложении имущества согласно Предложению 15

Предложение 15, если оно будет одобрено избирателями, внесет поправки в Конституцию Калифорнии, требуя, чтобы коммерческая и промышленная собственность, за исключением зон, относящихся к коммерческому сельскому хозяйству, облагалась налогом на основе их текущей рыночной стоимости, а не покупной цены, подлежащей ежегодному увеличению, не превышающему 2 %.

Ключевые положения Предложения 15 включают следующее:

• Требует частой переоценки коммерческой и промышленной собственности. Новый налоговый режим будет действовать с 2022-2023 финансового года и потребует переоценки затронутой коммерческой и промышленной недвижимости на основе рыночной стоимости не реже одного раза в три года. Законодательному органу потребуется создать целевую группу для внедрения поэтапного подхода к новому налоговому режиму, согласно которому определенный процент коммерческой и промышленной недвижимости в каждом округе будет ежегодно переоцениваться в течение трехлетнего периода, начиная с 2022-2023 финансовый год.Для собственности, переоцененной в первый год трехлетнего периода поэтапного ввода в эксплуатацию, датой удержания для этого финансового года будет 1 января 2022 г., а первый платеж по налогам на имущество в соответствии с переоцененной стоимостью должен быть уплачен 1 ноября. 2022. После первоначальной переоценки коммерческая и промышленная недвижимость будет периодически переоцениваться по рыночной стоимости не реже одного раза в три года.

• Отложенная дата вступления в силу для некоторых объектов недвижимости. Коммерческая и промышленная недвижимость, по крайней мере, 50% занимаемой площади занимаемой «малыми предприятиями», как определено в инициативе, не будет подвергаться повторной оценке до даты залога на 2025-26 финансовый год.

• Объекты смешанного использования. В отношении имущества смешанного использования, используемого как для жилых, так и для коммерческих целей, Законодательный орган должен будет предусмотреть, что только часть имущества, используемого для коммерческих или промышленных целей, будет оцениваться на основе рыночной стоимости. Законодательному органу также будет разрешено исключить из переоценки коммерческую часть собственности, если 75% или более собственности по площади в квадратных футах или стоимости используются для жилых целей.

• Ограниченные исключения. Инициатива включает ограниченные исключения из требования о повторной оценке:

  • Жилая недвижимость. Жилая недвижимость будет освобождена от ежегодной переоценки до полной рыночной стоимости и будет продолжать оцениваться в соответствии с действующей системой. Этот язык определяет жилую собственность как «собственность, используемую в качестве жилой собственности, включая как односемейные, так и многоквартирные дома, а также землю, на которой эти постройки построены или размещены.”

  • Коммерческая сельскохозяйственная недвижимость. «Земля, которая используется для производства коммерческих сельскохозяйственных товаров» будет освобождена от ежегодной переоценки до полной рыночной стоимости.

  • Недвижимость для малого бизнеса. Владельцы коммерческой и промышленной собственности, которые владеют недвижимостью в Калифорнии с совокупной полной рыночной стоимостью менее 3 миллионов долларов, будут освобождены от ежегодной переоценки до полной рыночной стоимости.

  • Деловое Личное имущество. Налогоплательщикам малого бизнеса будет предоставлено полное освобождение от налога на имущество в отношении материального личного имущества бизнеса (компьютеры, столы, копировальные аппараты и т. Д., Которое облагается ежегодным налогом на имущество, если оно принадлежит бизнесу в Калифорнии). Всем остальным налогоплательщикам будет предоставлено освобождение от уплаты налога в размере до 500 000 долларов для материального личного имущества предприятий.

• Изменения в апелляционном процессе. Законодательному органу также потребуется разработать процесс рассмотрения апелляций, связанных с переоценкой собственности, подпадающей под новый налоговый режим.Этот новый процесс обжалования будет включать радикальные изменения в текущем процессе обжалования, в том числе возложение бремени доказывания на налогоплательщика, чтобы доказать, что имущество не было должным образом оценено оценщиком, и отмена правила, согласно которому оценка собственником стоимости считается допустимой. правильно, если решение по апелляции не будет принято в течение двух лет с момента подачи.

Правовые возражения против языка бюллетеня предложения 15

До недавнего времени существовали нерешенные юридические проблемы в отношении названия Предложения 15 и того, как резюмируется мера.Одна из проблем заключалась в изменении названия бюллетеня и резюме, написанного Генеральным прокурором Ксавье Бесерра, на основании утверждений о том, что Предложение 15 содержит ложные утверждения, подчеркивает элементы, которые поощряют голосование «за», и преуменьшает тот факт, что Предложение 15 представляет собой серьезное повышение налогов. Хотя судья суда первой инстанции признал, что описание генерального прокурора «несколько вводит в заблуждение», он не принял никаких мер по исправлению положения.

Судья суда первой инстанции также отклонил просьбу об исключении аргумента «Да, 15» о том, что эта инициатива «не влияет на домовладельцев и арендаторов», и приказал удалить формулировки о потенциальном воздействии на домашний бизнес.Судья также приказал удалить формулировку, в которой говорилось, что «нет ответственности за то, как потрачены деньги», но разрешил заголовок, в котором говорилось, что мера «не подотчетна». Судья вынес решение только об одном изменении «Да» по 15 аргументам, убрав слово «все» из утверждения о том, что «все предприятия на сумму менее 3 миллионов долларов освобождены от уплаты налогов».

Апелляционный суд отказал в удовлетворении ходатайств о пересмотре решений судов низшей инстанции в один приговор.

Влияние на бюджет

Бюро законодательного аналитика подсчитало, что после полной реализации Предложение 15 принесет от 8 до 12 миллиардов долларов.5 миллиардов доходов в год.

Поступления от пересмотренного налога на коммерческую и промышленную недвижимость сначала будут распределены между (а) штатом, чтобы дополнить уменьшение доходов от подоходного налога штата и налога на прибыль корпораций из-за увеличения налоговых вычетов, и (б) округов для покрытия затрат реализации меры. Затем 60% оставшихся средств будут распределены между органами местного самоуправления и особыми округами, а 40% будут распределены между школьными округами и общественными колледжами.

© 2021 Greenberg Traurig, LLP. Все права защищены. National Law Review, Volume X, Number 241

Почему в американских государственных школах такое неравенство

ХАРТФОРД, Коннектикут. Это один из самых богатых штатов Союза. Но тысячи детей здесь ходят в школы, которые считаются одними из худших в стране. В то время как учащиеся из городов с более высокими доходами, таких как Гринвич и Дариен, имеют легкий доступ к консультантам, школьным психологам, личным ноутбукам и современным учебникам, студенты из таких бедных районов, как Бриджпорт и Новая Британия, этого не имеют.В таких округах, как правило, больше студентов, нуждающихся в дополнительной помощи, и все же в них меньше консультантов, наставников и психологов; низкооплачиваемые учителя; более ветхие объекты; и больший размер классов, чем в более богатых районах, согласно продолжающемуся судебному процессу. По данным Государственного департамента образования, Гринвич тратит на одного ученика на 6000 долларов в год больше, чем Бриджпорт.

Расхождения возникают в основном из-за того, что округами государственных школ в Коннектикуте и большей части Америки управляют местные города и поселки, и они финансируются за счет местных налогов на собственность.В районах с высоким уровнем бедности, таких как Бриджпорт и Новая Британия, стоимость домов ниже и меньше налогов, поэтому они не могут собрать столько денег, как такие места, как Дариен или Гринвич, где дома стоят миллионы долларов. Истцы в судебном процессе десятилетней давности в Коннектикуте, который услышал заключительные аргументы в начале этого месяца, утверждают, что от штата следует потребовать устранить эти несоответствия. Поданный коалицией родителей, студентов, учителей, профсоюзов и других жителей в 2005 г., иск Коннектикутская Коалиция за справедливость в финансировании образования (CCJEF) v.Релл решит, нарушает ли неравенство в финансировании школ конституцию штата.

«Система является неконституционной, — заявил адвокат истцов Джозеф П. Мудхе в Верховном суде Хартфорда в начале этого месяца, — потому что она недостаточно финансируется и неравномерно распределяется».

Коннектикут — не первый штат, который столкнулся с головоломкой, вызванной сильной зависимостью от местных налогов на недвижимость для финансирования школ; По словам Майкла Ребелла, исполнительного директора Кампании за равноправие в образовании при педагогическом колледже Колумбийского университета, с 1970-х годов почти в каждом штате были судебные тяжбы по поводу справедливого образования.Действительно, иск CCJEF, впервые поданный в 2005 году, является вторым по значимости иском штата по вопросам справедливости. Первое, в 1977 году, привело к тому, что от штата потребовали перераспределить часть средств между округами, хотя истцы в деле CCJEF утверждают, что штат отказался от этой системы, называемой разделением затрат на образование.

Тем не менее, в каждом штате сохраняется неравенство между более богатыми и более бедными районами. Часто это происходит потому, что обучение оплачивается из суммы денег, имеющихся в округе, которая не обязательно равна сумме денег, необходимой для надлежащего обучения учащихся.

«Наша система не распределяет возможности справедливо», — говорится в историческом отчете 2013 года группы, созванной бывшим министром образования Арне Дунканом из Комиссии по вопросам справедливости и качества.

Это главным образом потому, что финансирование школ является местным. Федеральное правительство выделяет от 8 до 9 процентов школьных бюджетов на национальном уровне, но большая часть этого осуществляется через такие программы, как Head Start и программы бесплатных обедов и обедов по сниженным ценам. Остальное разделили между собой штаты и местные органы власти, хотя метод варьируется в зависимости от штата.

По данным Министерства образования США, в округах с высоким уровнем бедности на одного учащегося тратится на 15,6% меньше, чем в районах с низким уровнем бедности. Более низкие расходы могут нанести непоправимый ущерб будущему ребенка, особенно детей из бедных семей. Увеличение расходов на одного ученика в год на детей из бедных семей на 20 процентов может привести к дополнительному году законченного образования, увеличению заработка на 25 процентов и снижению на 20 процентных пунктов распространенности бедности во взрослом возрасте, согласно докладу Национальное бюро экономических исследований.

Средняя школа в Бриджпорте (Spencer Platt / Getty Images)

Вайолет Хименес Симс, учитель из Коннектикута, воочию увидела разницу между богатыми и бедными школьными округами. Симс, которая выросла в Новой Британии, одном из беднейших районов штата, преподавала там до тех пор, пока округ не закрыл свои программы двуязычного образования, после чего она получила работу в Манчестере, более богатом пригороде. В Манчестере у студентов были индивидуальные ноутбуки Chromebook, а у симов было современное оборудование, такое как проекторы и цифровые доски.В Новой Британии ученики не получали индивидуальных компьютеров, и не было школьных консультантов или помощников учителей, которые были в Манчестере.

«Я заметила огромные различия, и в конечном итоге я уехала из-за воздействия этих факторов», — сказала она мне. «Без денег есть только эффект домино». У студентов часто были замены, потому что очень многие учителя расстраивались и уходили; у них не было столько времени, чтобы тратить их на компьютерные проекты, потому что им приходилось делить компьютеры; По ее словам, их чаще приостанавливали в бедных районах.В более богатых районах у учителей и консультантов будет время поработать с плохо себя ведающими учениками, а не сразу их исключить.

Свидетельские показания на суде CCJEF подтверждают различия между бедными районами, такими как Новая Британия, Данбери, Бриджпорт и Восточный Хартфорд, и более богатыми районами, такими как Новый Ханаан, Гринвич и Дариен. Выборы, экскурсии, уроки искусств и программы для одаренных и талантливых, доступные в более богатых районах, были сокращены в более бедных. Новая Британия, где 80 процентов студентов имеют право на бесплатный обед или обед по сниженной цене, получает вдвое меньше средств на каждого студента специального образования, чем Дариен.В Бриджпорте, где размер классов близок к договорному максимуму в 29 человек, учащиеся используют учебники 15-20-летней давности; в Нью-Лондоне учителя средней школы должны заклеивать окна изолентой, чтобы не допустить ветра и снега, и ставить в коридорах мусорные баки для сбора дождя. Если бюджет библиотеки начальной школы Гринвича составляет 12 500 долларов в год (без учета персонала), то бюджет Ист-Хартфорда равен нулю.

Все это способствует снижению успеваемости более бедных студентов. Коннектикут недавно внедрил систему под названием NextGen для измерения уровня владения английским языком и математики, а также готовности к колледжу и карьере.Средний показатель Бриджпорта составил 59,3 процента, а для Новой Британии — 59,7 процента; Гринвич, напротив, набрал 89,3 процента, а Дариен — 93,1. Показатели выпуска ниже в более бедных районах; больше хронических прогулов.

Суть дела штата в том, что государство тратит достаточно на образование и что в Коннектикуте одна из лучших в стране систем государственных школ. Законодательный орган утверждает, что формула разделения затрат на образование изменена, и Коннектикут по-прежнему тратит на бедные районы больше, чем многие регионы страны.В нем говорится, что CCJEF требует от налогоплательщиков, по сути, еще 2 миллиарда долларов, чтобы сделать школы равноправными, — сумму, которую было бы трудно собрать в безденежном штате.

«Хотя мы искренне разделяем цель улучшения образовательных возможностей и результатов для всех детей Коннектикута, позиция штата заключается как в том, что мы выполняем свои конституционные обязанности, так и в том, что решения о том, как продвигать эти цели, лучше всего оставить на усмотрение соответствующих политиков. : местные сообщества и члены Генеральной Ассамблеи », — Жаклин М.Фальковски, пресс-секретарь генерального прокурора Коннектикута Джорджа Джепсена, сообщила мне в электронном письме.

Тем не менее, факт остается фактом: передача финансирования образования местным общинам увеличивает неравенство. Это особенно верно в Коннектикуте, где наблюдается самый большой разрыв в уровне благосостояния в стране. Действительно, в Коннектикуте богатые и бедные районы часто примыкают друг к другу. Бриджпорт находится в том же графстве, что и Гринвич и Дариен; Восточный Хартфорд беден, но соседний Западный Хартфорд богат.Каким образом такой штат, как Коннектикут, в котором был принят один из первых законов об обязательном государственном образовании, стал таким разделенным? И почему такая неравная система существует в стране, которая уделяет такое большое внимание равенству?

Многие проблемы, возникшие в школьной системе Коннектикута, можно проследить до того, как в этой стране было основано государственное образование и как оно было структурировано. Это была система, которая с самого начала была очень новаторской и дальновидной. Но это не значит, что сегодня он работает для студентов.

«Истоки были очень прогрессивными, но то, что могло быть прогрессивным в одну эпоху, может стать несправедливым в другую», — сказал мне Ребелл.

* * *

В первые дни существования американских колоний тип образования, который получал ребенок, зависел от того, был ли ребенок он или она (мальчики имели гораздо больше шансов получить образование вообще), какого цвета он был у него. или ее кожа была, где он или она жил, сколько денег было у его или ее семьи, и к какой церкви он или она принадлежал. По словам Чарльза Гленна, профессора образовательного лидерства в Бостонском университете, в штатах, таких как Нью-Джерси, Пенсильвания и Нью-Йорк, образование детей зависело от религиозных групп, а в южных штатах — от владельцев плантаций.

Пуритане Массачусетса первыми создали государственные школы и решили использовать квитанции о налоге на имущество для их оплаты. Закон штата Массачусетс 1642 г. требовал, чтобы родители следили за тем, чтобы их дети умели читать и писать; когда этот закон был полностью проигнорирован, колония приняла Закон о школах Массачусетса от 1647 года, который требовал от каждого города с 50 и более домашними хозяйствами нанять кого-нибудь, чтобы научить детей читать и писать. Такое государственное образование стало возможным благодаря принятому в прошлом году закону о налоге на имущество, согласно статье Билли Д.Уокер, техасский педагог и историк. Стремясь реализовать свое видение общей школы, пуритане ввели налог на собственность на ежегодной основе — ранее он использовался для сбора денег только в случае необходимости. Налог взимается с конкретных людей на основе «видимого» имущества, включая их дома, а также их овец, коров и свиней. В 1650 году Коннектикут принял закон, обязывающий города обучать местных детей, и использовал тот же тип финансирования.

Библиотека Конгресса

Налог на собственность не был новой идеей; оно пришло из феодальной системы, созданной Вильгельмом Завоевателем в 11 веке, когда он разделил Англию между своими помощниками, которые требовали, чтобы люди на этой земле платили плату за то, чтобы там жить.Новым в колониальной системе налогообложения собственности было то, насколько она была местной. Ежегодно городские советы собирались и обсуждали налоги на недвижимость, сколько разные люди должны платить и как эти деньги должны быть потрачены. Налог было относительно легко оценить, потому что было намного проще увидеть, сколько собственности принадлежит человеку, чем узнать, сколько денег он зарабатывает. Неудивительно, что суммы, которые должны были платить различные жители, были противоречивыми. (Закон Джона Адамса — , введенный в 1797 году национальным налогом на имущество, был широко воспринят, а затем отменен.)

Изначально эта система использования налогов на собственность для оплаты местных школ не приводила к большому неравенству. Отчасти потому, что колонии были одним из самых эгалитарных мест на планете — по крайней мере, для белых людей. Государственное образование стало более распространенным в середине 19 века. Когда иммигранты хлынули в города страны, правозащитники ломали голову над тем, как их ассимилировать. Их ответ: государственные школы. Реформатор образования Гораций Манн, например, который стал секретарем недавно сформированного Совета по образованию Массачусетса в 1837 году, считал, что государственное школьное образование необходимо для создания национальной идентичности.Он назвал образование «великим уравнителем условий жизни людей».

Хотя до тех пор обучение в школе оставалось на усмотрение местных муниципалитетов, штаты начали вмешиваться. После того, как Манн создал Совет по образованию в 1837 году, он лоббировал и добился удвоения государственных расходов на образование. В 1852 году Массачусетс принял первый закон, обязывающий родителей отдавать своих детей в общественную школу не менее чем на 12 недель.

Идея сделать бесплатное образование правом была спорной — «самая взрывоопасная политическая проблема в 19 веке, за исключением отмены», — сказал Ребелл.Однако в конце концов, когда реформаторы победили, они настаивали на закреплении за всеми детьми права на получение государственного образования в конституциях штатов. Формулировки этих образовательных статей различаются; Конституция Коннектикута, например, просто гласит, что «в штате всегда должны быть бесплатные государственные начальные и средние школы», в то время как конституция Иллинойса требует «эффективной системы высококачественных государственных учебных заведений и услуг».

Несмотря на повсеместное признание обязательного государственного образования к концу XIX века, задача обучения студентов оставалась делом отдельных государств, а не нации в целом.И штаты по-прежнему оставляли большую часть финансирования школ городам и поселкам, которые полагались на налог на собственность. В 1890 году налоги на собственность составляли 67,9% доходов государственного образования в США. Это означает, что по мере урбанизации и индустриализации Америки и усиления регионального неравенства, школы тоже. В районах с более бедными семьями или менее ценной землей было меньше денег на школы.

В начале 20 века штаты пытались вмешаться и предоставить округам гранты, чтобы финансирование школ было справедливым, по словам Аллана Оддена, эксперта по финансам школ, который является почетным профессором Университета Висконсин-Мэдисон. .Но тогда более богатые районы будут тратить еще больше, поддержанные ростом стоимости собственности, и государственные субсидии не дойдут до того уровня, который они когда-то должны были сделать образование равноправным.

Неравенство становилось все более и более очевидным в течение десятилетий после Второй мировой войны, когда белые семьи переехали из городов в пригород и поступили в школьную систему там, а черные семьи застряли в городах, где стоимость собственности резко упала, а школ не хватало. основные ресурсы. В некоторых штатах, где школьные округа управлялись на уровне округа, расходы можно было разделить между богатыми и бедными округами путем их объединения и интеграции, особенно после Brown v.Совет по образованию . Но в таких штатах, как Коннектикут, с более глубокой историей государственного школьного образования, существуют сотни отдельных округов, и объединить их или уравнять финансирование между ними было намного сложнее.

Фрэнсис Бенджамин Джонстон / Библиотека Конгресса

Самая агрессивная попытка уменьшить это неравенство была предпринята в 1973 году в деле Верховного суда Сан-Антонио Независимый школьный округ против Родригеса . Это началось, когда отец по имени Деметрио Родригес, чьи сыновья посещали ветхую начальную школу в бедном районе Сан-Антонио, подал в суд на штат Техас, утверждая, что способ финансирования школ в корне нарушает U.S. Положение о равной защите в Конституции. Родригес хотел, чтобы судьи применили ту же логику, что и в деле Браун против Совета по образованию , — что каждому ученику гарантируются равные возможности для получения образования. Судьи не согласились. В решении 5 — 4 они постановили, что Конституция не предусматривает права на равное финансирование образования.

С Rodriguez судьи по сути оставили финансирование образования проблемой штата, упустив возможность для федерального правительства вмешаться, чтобы исправить ситуацию. С тех пор судебные иски о финансировании школ были поданы в 45 из 50 штатов, согласно в Rebell.

Хотя может показаться странным, что Верховный суд постановил, что американцы имеют право жить с лучшим почтовым индексом и право работать в компании, независимо от их расы, но не то, что каждый американский ребенок имеет право на равное образования, этому есть правовое обоснование. Учредители не включили право на образование в учредительные документы страны. Хотя федеральное правительство участвует во многих сферах повседневной жизни Америки, школьное образование является и всегда было обязанностью штатов.

* * *

Истцы в иске Коннектикута хотят, чтобы штат провел тщательное изучение местных школ и выяснил, что необходимо для того, чтобы дать каждому ребенку хорошее образование. Они хотят, чтобы государство оценило, сколько округ может разумно получить от своих налогов на собственность, а затем придумало формулу того, как разные округа могут распределять доходы, чтобы школьное образование было более справедливым. Они не просто хотят, чтобы бедные районы получали больше денег; они хотят, чтобы бедные районы получали достаточно денег, чтобы дети из неблагополучных семей могли жить так же хорошо, как дети из более богатых районов.

«Мы считаем, что ответственность государства заключается в том, чтобы каждому ребенку в каждой школе, в каждом школьном округе, независимо от того, находятся ли они в бедности, была предоставлена ​​возможность окончить среднюю школу и быть полноправным гражданином. и активно участвует в общественной жизни своего города, штата и страны, — сказал мне Джим Финли, главный консультант CCJEF.

Если CCJEF победит, это может занять страницу из других штатов, которые пытались радикально изменить способ финансирования школ от округа к округу.После того как Верховный суд штата Вермонт постановил, что система финансирования образования штата неконституционна, в 1997 году штат принял Закон 60, который гарантировал, что города расходуют одинаковую сумму доходов на учащегося. Районы вносились в общий фонд, который затем перераспределялся в более бедные районы. А поскольку в 1990 году Верховный суд Нью-Джерси постановил, что система финансирования штата была неконституционной в деле Abbott v. Burke , Нью-Джерси пришлось потратить дополнительные деньги в 31 из беднейших школьных округов штата.

Запрос государства на вмешательство также может иметь свои недостатки. Решение суда в Калифорнии в 1971 году, Серрано против Приста , установило, что государственная система, которая в значительной степени опиралась на налог на собственность, нарушала конституцию штата из-за огромного неравенства. Тогда государство решило убедиться, что расходы в каждом районе одинаковы, не допуская никаких различий. Но затем, когда избиратели в штате приняли Предложение 13 в 1978 году, ограничивающее сумму налога на имущество, который домовладельцы платят в конкретный год, государству пришлось пытаться уравнять школы с уменьшающейся денежной суммой.Результатом стал чрезвычайно низкий уровень государственного финансирования и сокращение расходов на государственные школы по всему штату.

Дело CCJEF было передано в Верховный суд штата в 2008 году. (Боб Чайлд / AP)

Федеральное правительство предоставляет дополнительное финансирование для бедных районов с 1965 года, когда Линдон Б. Джонсон подписал Закон о начальном и среднем образовании (ESEA). ), но вмешательство федерального правительства в школы всегда было спорным, поскольку многие родители и руководители школьных округов сопротивлялись федеральному диктату в отношении учебных программ и стандартов.Закон 2001 года «Ни одного отстающего ребенка», который повторно санкционировал ESEA, получил отклик после того, как школы изо всех сил пытались не отставать от требований к тестированию и отчетов о проделанной работе. В 2015 году этот закон был заменен Законом об успехах каждого учащегося, который снизил роль федерального правительства в местном образовании.

В целом, сохранение равноправия школ во всем штате — сложная задача, — говорит Одден, эксперт по школьному финансированию. Сразу после судебного разбирательства появляется большой импульс для перераспределения доходов.Но с течением времени стремление давать больше бедным районам ослабевает.

Были предложения, что пора изменить систему школьного финансирования на такую, которая более эффективно направляет ресурсы туда, где они необходимы. Действительно, Соединенные Штаты — одна из немногих стран, которая позволяет экономике местных районов определять качество местных школ.

В 1972 году комиссия, назначенная Ричардом Никсоном, представила далеко идущий доклад «Школы, люди и деньги».Необходимость реформы образования, о том, как чрезмерная зависимость от налога на собственность привела к несправедливости в школах. Комиссия обнаружила, что деньги «собирались несправедливо или расходуются в соответствии с потребностями детей». «Мы пришли к выводу, что его будет лучше потратить, когда большая часть будет собрана и распределена штатами по своим округам и школам», — говорится в сообщении.

Это было бы большим изменением. Но, конечно, штаты в целом не изменили того, как они собирают доходы или как оплачиваются их школы.Может показаться логичным, что государство вмешается и попытается профинансировать более бедные районы; штаты не хотят быть известны низкими оценками на экзаменах и выпускными экзаменами и заплатят за это, если их жители не получат хорошего образования. Но, как стало известно Коннектикуту, давать деньги из богатых районов бедным с политической точки зрения сложно. Денег становится все меньше, поскольку штаты борются с бюджетными проблемами и вынуждены тратить больше денег на исправления, инфраструктуру и Medicaid, чем когда-то.

Спустя более 40 лет после доклада Никсона другая большая группа, Комиссия по вопросам справедливости и качества, снова рекомендовала стране изменить систему финансирования школ.В нем говорится, что новое федеральное финансирование может быть направлено в районы с высоким уровнем бедности, и страна может решить, какие ресурсы необходимы, чтобы каждый учащийся получил хорошее образование, независимо от имеющихся денег.

«Это провозглашение неотложной национальной миссии: раз и навсегда обеспечить равенство и высокое качество образования в американских государственных школах», — написал конгрессмен Майк Хонда в предисловии к докладу.

Ребелл, который работал в комитете, говорит, что группа пришла к замечательному консенсусу, но что отчет был проигнорирован Конгрессом.Никакие счета, связанные с отчетом, никуда не делись. Вместо этого сторонникам равноправия в школах остается бороться на государственном уровне.

Противники реформы школьного финансирования часто утверждают, что деньги — не проблема и что увеличение расходов не приведет к лучшим результатам в школах в бедных районах. Но исследования показывают, что после того, как суды предписывают государственным школам больше тратить на учащихся с низкими доходами, ученики начинают учиться все лучше и лучше.

No related posts.